Pháp lý vụ Thế giới di động đơn phương giảm phí thuê mặt bằng

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty TNHH TGS – Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội

Nhiều chủ nhà bức xúc khi Thế giới Di động tự ý gửi công văn giảm tiền thuê mặt bằng cho đối tác và tực chuyển tiền vào tài khoản người cho thuê khi chưa thống nhất thỏa thuận giữa hai bên.

Hợp đồng thuê mặt bằng là một dạng của hợp đồng thuê tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự, được hiểu là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao mặt bằng cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê. Theo nguyên tắc khi thực hiện hợp đồng thuê mặt bằng thì các bên phải tuân thủ điều khoản trong hợp đồng như giá thuê, thời hạn thuê, quyền và nghĩa vụ các bên,…và các điều khoản này phải phù hợp với quy định của pháp luật.  Khi có bất kỳ sự thay đổi nào trong hợp đồng cũng phải có sự đồng ý thỏa thuận của hai bên thì mới đảm bảo hiệu lực pháp lý. Nếu một bên không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình trong hợp đồng thì bị xem là vi phạm hợp đồng, ngoại trừ trường hợp bất khả kháng.

Trước tình hình khó khăn do dịch bệnh Covid-19, hệ thống Thế giới Di động gặp khó khăn do hạn chế kinh doanh, nhiều cửa hàng phải đóng cửa hoàn toàn theo yêu cầu giàn cách, một số cửa hàng hoạt động cầm chừng. Do đó Thế giới di động đã nhiều lần yêu cầu bên cho thuê hỗ trợ giảm giá mặt bằng trong thời gian này nhưng chưa được các chủ mặt bằng đồng ý chấp thuận. Việc bên cho thuê mặt bằng không đồng ý miễn giảm tiền thuê là quyền của họ, đồng nghĩa với việc họ không đồng ý điều chỉnh hợp đồng. Do đó việc TGDĐ tự ý phát hành công văn giảm giá tiền thuê vào tháng 8/2021 và tự thanh toán tiền thuê theo các văn bản này, được cho là thanh toán tiền thuê không đủ, không đúng với hợp đồng thì đương nhiên bị xem là vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Công văn của Thế giới Di động gửi đến các đối tác mặt bằng

Trong trường hợp hợp đồng không có điều khoản cụ thể về điều khoản giảm miễn tiền thuê mặt bằng trong tình hình dịch bệnh, bên thuê có thể căn cứ theo quy định tại Điều 420 Bộ luật dân sự 2015 về việc Thực hiện hợp đồng theo hoàn cảnh thay đổi cơ bản để đề xuất, thỏa thuận lại nội dung hợp đồng về giá thuê với bên cho thuê. Khi căn cứ vào quy định này, bên thuê cần phải chứng minh về việc hoàn cảnh thay đổi, đã dùng nhiều cách để nhằm khắc phục tuy nhiên vì dịch bệnh nên tình hình kinh doanh không như mong muốn và từ đó khó có thể thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê mặt bằng theo hợp đồng. Đồng thời, cần thống kê lại số liệu doanh thu, thu nhập trước khi xảy ra dịch bệnh và những thiệt hại phải gánh chịu kể từ khi xảy ra đại dịch để chứng minh việc thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên, từ đó đàm phán và đề xuất miễn, giảm tiền thuê mặt bằng trong thời gian xảy ra dịch bệnh Covid-19. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết về việc chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định hoặc Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản. Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

Như vậy, TGDĐ có quyền yêu cầu giảm giá cho thuê mặt bằng nhưng cần phải thực hiện đúng quy định pháp luật. Việc tự ý thanh toán thiếu tiền thuê và áp đặt giảm giá như TGDĐ đã thực hiện trong thời gian qua là chưa đúng quy định của pháp luật, vi phạm hợp đồng, không những khiến chủ cho thuê mặt bằng có thể ngay lập tức khởi kiện yêu cầu thanh toán tiền thuê.

Trường hợp bên cho thuê mặt bằng không giảm giá trong  thời gian diễn ra giãn cách xã hội, nếu TGDĐ nhận thấy khó có thể tiếp tục hợp tác với đối tác, TGDĐ hoàn toàn có thể thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê mặt bằng do diễn ra sự kiện bất khả kháng theo quy định của Bộ luật dân sự. Việc tạm ngừng kinh doanh do giãn cách xã hội theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được xem là sự kiện bất khả kháng, TGDĐ cần phải chứng minh là đã áp dụng biện pháp và khả năng cho phép mà vẫn không thể thanh toán tiền thuê mặt  thì việc không thanh toán tiền thuê không được xem là vi phạm hợp đồng và có quyền yêu cầu Tòa án chấm dứt hợp đồng cho thuê mặt bằng và lấy lại tiền cọc. Ngược lại, nếu không chứng minh được điều kiện trên thì TGDĐ bị xem là vi phạm hợp đồng, ngoài việc phải thanh toán tiền thuê còn thiếu, TGDĐ còn bị mất tiền cọc và bên cho thuê cũng không phải bồi thường chi phí mà TGDĐ đã đầu tư vào mặt bằng.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty TNHH TGS – Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội

Đại dịch Covid-19 hiện nay đã khiến hoạt động của các cơ sở kinh doanh dịch vụ không thiết yếu phải đóng cửa theo yêu cầu của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc này gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến doanh thu của các cơ sở này. Các hoạt động kinh doanh bị ngưng trệ, khó khăn, những người thuê mặt bằng gần như không có thu nhập để chi trả tiền thuê mặt bằng, thậm chí tình trạng kéo dài gây thua lỗ, phá sản.

Trong khi đó, các cơ sở kinh doanh vẫn phải chịu, gánh nặng về chi phí mặt bằng, tiền lương nhân viên, các khoản chi phí khác khiến nhiều cơ sở kinh doanh bán lẻ có ý định trả mặt bằng hay cho thuê lại mặt bằng để giảm lỗ.

Chi phí thuê mặt bằng gây ra nhiều thiệt hại cho doanh nghiệp cho doanh nghiệp bởi do tạm ngừng kinh doanh, hay kinh doanh cầm chừng nhưng tiền thuê mặt bằng phần lớn đã được thanh toán trước theo quý, nửa năm hay một năm. Hơn nữa chi phí thuê mặt bằng rất tốn kém. Số ít doanh nghiệp đạt được thỏa thuận giảm, hỗ trợ chi phí thuê mặt bằng trong thời gian dịch bệnh diễn biến phức tạp. Nhiều trường hợp người cho thuê nhất quyết không giảm, miễn tiền thuê dẫn đến tranh chấp đôi bên. Bên cạnh những chủ nhà giảm giá, cho trả chậm tiền nhà,…thì vẫn còn nhiều chủ nhà vẫn chọn cách im lặng, không hỗ trợ doanh nghiệp, cũng như chưa sẵn sàng chia sẻ khó khăn cùng doanh nghiệp.

Trong tình dịch bệnh Covid là đại dịch toàn cầu và Việt Nam cũng là một trong những quốc gia bị ảnh hưởng nặng nề, vì vậy, việc chia sẻ khó khăn với đối tác, với người cho thuê nhà cần sự hợp tác của đôi bên. Các doanh nghiệp phải dừng hoạt động kinh doanh do đại dịch Covid-19 và theo chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ là “lý do bất khả kháng” để các bên thỏa thuận lại nội dung hợp đồng, bên cho thuê có thể giảm, miễn tiền thuê nhà nhằm chia sẻ khó khăn với đối tác của mình. Việc chia sẻ khó khăn ngoài tình người hai bên hỗ trợ nhau lúc khó khăn còn là cơ hội để bên cho thuê và bên thuê tiếp tục thực hiện hợp đồng lâu dài. Nếu hai bên không có tiếng nói chung và xảy ra tranh chấp, có thể dẫn đến chấm dứt hợp đồng, gây thiệt hại cho cả hai bên như bên thuê chấp nhận mất cọc, còn bên cho thuê mất đi đối tác hợp tác lâu dài mà chưa chắc đã tìm được đối tác mới.

Việc bên thuê yêu cầu miễn, giảm tiền thuê mặt bằng không có cơ sở. Vì thanh toán tiền thuê là nghĩa vụ hợp đồng đối với bên thuê. Do vậy, bên cho thuê nhà có quyền từ chối với đề nghị trên. Tuy nhiên, hai bên có thể thỏa thuận lại nội dung hợp đồng về việc giảm, miễn tiền thuê. Việc bên cho thuê khăng khăng giữ nguyên tiền thuê hoặc giảm giá thuê không đáng kể thì cũng không thể hiện thiện chí chia sẻ thiệt hại với bên thuê. Trong trường hợp như vậy, bên thuê có thể căn cứ vào Điều 420 Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản hoặc căn cứ Khoản 1 Điều 156 Bộ luật dân sư quy định về Sự kiện bất khả kháng để thỏa thuận về việc thay đổi nội dung hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng.

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty TNHH TGS – Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội

Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là một loại hợp đồng dân sự. Theo đó, khi xây dựng hợp đồng, các bên thường chú trọng để xây dựng các điều khoản chính của hợp đồng như: nội dung hợp đồng; thời hạn; giá cả và trách nhiệm của các bên…Ngoài ra, các bên có thể thoả thuận các điều khoản khác để hạn chế rủi ro trong quá trình thực hiện hợp đồng, tuỳ theo năng lực của người soạn thảo. Thực tế hiện nay, đa số các hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh thường không quy định về việc giảm chi phí do các điều kiện bất khả kháng như dịch bệnh, thiên tai, bão lũ…Nếu có, người soạn thảo hợp đồng thường có xu hướng quy định điều khoản nhằm miễn trách nhiệm hoặc làm căn cứ để chấm dứt hợp đồng trước thời hạn khi có các sự kiện bất khả kháng như dịch bệnh, thiên tai, bão lũ…xảy ra.

Mặc dù, hợp đồng là căn cứ hợp pháp để xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình thuê mặt bằng kinh doanh. Tuy nhiên, dựa vào tình hình thực tế, các bên có thể có những thoả thuận riêng ứng với từng trường hợp cụ thể xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng. Với tình hình dịch bệnh kéo dài như hiện nay, các doanh nghiệp là một trong những đối tượng chịu ảnh hưởng nặng nề bởi phải tạm ngừng hoạt động sản xuất, kinh doanh của mình để tuân thủ các biện pháp phòng, chống dịch của Nhà nước. Do đó, bên cho thuê mặt bằng và bên thuê nên có những chia sẻ, giúp đỡ lẫn nhau để vượt qua tình trạng khó khăn chung trong thời kỳ dịch bệnh. Mặc dù không có quy định trong hợp đồng về việc giảm chi phí do các điều kiện bất khả kháng (dịch bệnh, thiên tai, bão lũ…), hai bên có thể thoả thuận để giảm chi phí thuê mặt bằng hợp lý đối với thời gian dịch bệnh, doanh nghiệp không có hoạt động sản xuất, kinh doanh. Điều này một phần giúp giảm bớt gánh nặng về chi phí cố định của doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp không đứng trên bờ vực phá sản, mặt khác cũng giúp chính bên cho thuê duy trì được hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh của mình. 

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty TNHH TGS – Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội

Thời gian dịch bệnh bùng phát mạnh, nhiều doanh nghiệp không thể thực hiện sản xuất, kinh doanh, không có doanh thu nên doanh nghiệp cũng là đối tượng được hưởng các gói cứu trợ của Chính phủ. Bên cạnh đó, trong tình hình dịch bệnh khó khăn này, việc các đối tác hỗ trợ lẫn nhau, trong đó có việc chủ cho thuê hỗ trợ doanh nghiệp giảm giá thuê mặt bằng hay như việc ngân hàng giảm lãi suất cho vay…là hỗ trợ đối tác, cứu người và cũng là tự cứu chính mình. Đó là sự chia sẻ khó khăn cùng vượt qua.

Tuy nhiên, trường hợp của Thế giới Di động vừa qua gây xôn xao dư luận với hành động tự ý soạn thảo “Công văn gửi quý đối tác mặt bằng” để định sẵn mức giảm giá thuê (giảm đến 70% tiền thuê theo hợp đồng) và mặc định chuyển khoản số tiền cho bên cho thuê là không hợp lý. Đây chỉ là ý kiến đơn phương của bên thuê mà chưa được sự đồng ý của bên cho thuê. Điều này có thể vi phạm nguyên tắc tôn trọng sự thoả thuận, tự nguyện theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành và có thể khiến cho Thế giới Di động rơi vào những tranh chấp pháp lý nếu bên cho thuê khởi kiện ra Toà án.

Vì vậy, từ trường hợp của Thế giới Di động, giải pháp hợp lý nhất lúc này dành cho các doanh nghiệp – bên thuê mặt bằng là đàm phán, thương thảo với bên cho thuê mặt bằng để cùng nhau thống nhất được mức giảm giá hợp lý cho thời gian dịch bệnh. Pháp luật hiện không bắt buộc hay quy định bên cho thuê phải miễn, giảm bao nhiêu mà vấn đề này do các ghi nhận trong hợp đồng hoặc các bên tự thoả thuận. Do đó, doanh nghiệp có thể bày tỏ những khó khăn, gánh nặng mà doanh nghiệp đang phải chịu để bên thuê nhà có thể hiểu và thông cảm, đồng ý giảm mức giá thuê hợp lý với tình hình của cả hai bên. Bên cho thuê cũng nên chia sẻ với khó khăn của doanh nghiệp thuê mặt bằng trong giai đoạn này, giúp doanh nghiệp giảm bớt gánh nặng về chi phí cố định, không đứng trên bờ vực phá sản. Khi đó, cả bên cho thuê và bên thuê đều được hưởng lợi ích và duy trì được thời hạn hợp đồng thuê mặt bằng trong tương lai.