Quan điểm của Luật sư về những bất lợi khi chung cư mini gắn mác nhà riêng

Biến nhà riêng thành chung cư mini rồi đem bán là một hình thức lách luật, đem đến rủi ro cho người mua.

Quan điểm của Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Trưởng Phòng Tranh Tụng, Hãng Luật TGS- (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) về những bất lợi khi chung cư mini gắn mác nhà riêng

1. Vì sao người dân có thể “lách” luật xây dựng chung cư mini ?

Theo quy định hiện hành, để các sản phẩm là căn hộ được phép đưa vào kinh doanh thì chủ đầu tư phải lập dự án và thực hiện theo các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, đất đai và kinh doanh bất động sản.

Các chủ đầu tư chung cư mini dạng này thường núp bóng xin phép nhà ở riêng lẻ trên đất ở (hợp pháp). Sau khi được cấp giấy phép xây dựng, chủ nhà tự ý thực hiện việc xây dựng công trình theo kiểu nhiều tầng, phân chia thành nhiều căn hộ mà không tuân thủ các quy định, quy chuẩn của pháp luật về xây dựng (xây sai phép).

Bên cạnh đó, cũng đã có cán bộ chính quyền cấp cơ sở thoái hóa biến chất, tiếp tay, bao che cho các công trình chung cư mini trái phép. Ngoài ra, các đầu lậu và một số doanh nghiệp móc nối với hộ gia đình, cá nhân để thực hiện các công trình nhà chung cư mini trái phép.

2. Người mua nhà trong trường hợp này có được cấp sổ đỏ không ? Căn cứ pháp lý là gì ?

Trong thực tế, chung cư mini được hiểu là công trình chung cư có diện tích nhỏ, thường có diện tích khoảng 30 – 45m2, được bố trí 01 phòng ngủ hoặc có thể cơi nới thành 02 phòng ngủ. Pháp luật hiện hành không quy định về khái niệm “chung cư mini”, tuy nhiên, căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật nhà ở 2014 người mua căn hộ chung cư mini vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng). Cụ thể chung cư mini phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín;

– Có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng;

– Có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư.

3. Và, khi người mua mua nhà thì họ sẽ bị đối mặt với những rủi ro gì ? Có cách nào để hạn chế những rủi ro đó không ? Rất mong luật sư tư vấn giúp !

Trong thực tế, hầu như không thể cấp giấy chứng nhận cho khách hàng mua dạng căn hộ này do vướng nhiều sai phạm. Trong đó có sai phạm liên quan đến xây dựng của chủ đầu tư, công trình không đảm bảo đủ diện tích hay an toàn về phòng cháy chữa cháy theo quy định. Do đó người mua loại hình căn hộ này sẽ gặp nhiều rủi ro sau:

Trước tiên là về an toàn tính mạng, tài sản của người mua, khi vấn đề phòng cháy chữa cháy không được nghiệm thu, đảm bảo.

Thứ hai là rủi ro pháp lý, người mua khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng) sẽ phải đối diện với nhiều khó khăn trong việc chuyển nhượng cũng như không thể thế chấp để vay vốn, không thể cho hưởng thừa kế và bị hạn chế một số quyền dân sự khác.

Thứ ba là khó nâng cấp và sửa chữa: với những chung cư bình thường thì khi có vấn đề xảy ra thì chủ đầu tư hoặc ban quản lý tòa nhà sẽ xử lý. Tuy nhiên khi có vấn đề xảy ra với căn hộ mini thì rất khó có thể được hỗ trợ từ chủ đầu tư. Bởi căn hộ chung cư mini ít có giá trị pháp lý như những căn hộ chung cư thông thường. Hơn nữa, việc sửa chữa này còn phải có trong hợp đồng chứ không phải là nghĩa vụ của chủ đầu tư hay chủ nhà. Nếu những hỏng hóc này không may xảy ra tại căn hộ của bạn thì việc bạn phải tự mình lo chi phí sửa chữa là điều dễ hiểu

Để hạn chế những rủi ro đó, người mua chung cư mini nên lưu ý những vẫn đề sau đây:

Để mua chung cư mini an toàn người mua khi giao dịch phải yêu cầu các giấy tờ từ chủ đầu tư, tìm hiểu các thông tin đã được xác nhận từ chính quyền địa phương như:

  • Cơ quan nào đã cấp giấy phép xây dựng
  • Có giấy cam kết cấp sổ riêng cho từng căn hộ không
  • Căn hộ cấp bao nhiêu tầng
  • Tỷ lệ quy hoạch của thành phố

Ngoài ra, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thêm đầy đủ các loại giấy tờ sau đây:

  • Bản sao có công chứng sổ đỏ của mảnh đất.
  • Bản sao có công chứng giấy phép xây dựng.
  • Bản sao có đóng dấu công ty bộ hồ sơ thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
  • Bản sao hồ sơ thiết kế điện nước, sơ đồ của căn hộ ( đã qua kiểm chứng ).

Người mua không nên quá đặt niềm tin vào những rao bán, quảng cáo không rõ nguồn gốc trên mạng, tránh mắc phải “bẫy” của những người bán không thiện chí dẫn đến tình trạng tiền mất – tật mang.

call-to-like

Đội ngũ luật sư bào chữa – Hãng Luật TGS LAWFIRM

 

Luật sư – Nguyễn Văn Tuấn – GĐ Hãng Luật TGS

Ông là một luật sư giỏi có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai. Luật sư đã tham gia tranh tụng nhiều vụ án tranh chấp đất đai, vụ án hình sự, kinh tế, thương mại,.. trên toàn quốc.

 

Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Hãng Luật TGS

Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng là một luật sư giỏi, đã từng công tác tại Công ty Luật TNHH NHB và nhiều công ty luật có thương hiệu khác, với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Đất đai, hình sự, dân sự.

 

Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Luật sư Hãng Luật TGS

Luật sư Đức Hùng từng công tác tại nhiều tổ chức hành nghề luật sư uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực tranh tụng hình sự, đất đai, tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình.

 

Luật sư Hà Huy Sơn – Luật sư Hãng Luật TGS

Là một luật sư giỏi trong lĩnh vực hình sự. Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Hình Sự, luật sư Hà Huy Sơn đã gây dựng được cho mình thương hiệu riêng và sự uy tín vững chắc đối với khách hàng.

tu van
ảnh đại diện luật sư tuấn

Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn miễn phí

  • Luật Sư - Văn Phòng Luật TGS Law
  • Địa chỉ: Số 5, Ngách 24, Ngõ 1, Trần Quốc Hoàn, Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà Nội
  • Điện thoại: 024.6682.8986
  • Email: contact@tgslaw.vn
  • Hotline: 024.6682.8986. - Luật Sư Nguyễn Văn Tuấn

Hoặc Bạn Có Thể Gửi Nội Dung Đăng Ký Tư Vấn Miễn Phí Qua Biểu Mẫu Dưới Đây Chúng Tôi/Luật Sư Sẽ Liên Hệ Lại Ngay!