luật sư nguyễn đức hùng trả lời phỏng vấn về gói hàng ma

Rủi ro khi thực hiện hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

Hiện nay, bất động sản hình thành trong tương lai là loại hình sản phẩm bất động sản đã và đang nhận được rất nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư trong các năm gần đây. Sở dĩ, loại hình bất động sản này thu hút các nhà đầu tư vì tiềm năng lợi nhuận của nó đem lại có thể cao hơn rất nhiều lần so với mức đầu tư ban đầu. Vì vậy thông thường các nhà đầu tư thường chấp nhận một tỷ lệ rủi ro nhất định khi đầu tư vào loại hình này. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cũng cần nắm rõ và hiểu thêm về các rủi ro pháp lý thường gặp khi thực hiện hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai để hạn chế thấp nhất các rủi ro có thể xảy ra ra, tăng cơ hội đạt được lợi nhuận đặt ra ban đầu.

Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai là gì?

Căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Theo Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Thuộc Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), dựa vào quy định trên, chúng ta có thể hiêu nôm na khái niệm “kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai” tương tự như một hình thức góp vốn để thực hiện dự án. Trong đó, nhà đầu tư sẽ bỏ ra một số tiền nhất định để mua quyền sở hữu một phần của dự án. Khi dự án hoàn thành, phần tiền còn lại sẽ được các bên thanh toán đầy đủ và chủ đầu tư tiến hành trao các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản cho người mua. Đồng thời, bàn giao lại các cơ sở hạ tầng cho đơn vị quản lý như đã thỏa thuận từ trước.

Một số rủi ro thường gặp khi thực hiện mua bán bất động sản hình thành trong tương lai?

Theo Thạc sỹ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Thuộc Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), các giao dịch liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai luôn chứa chấp những rủi ro cao hơn đối với người mua so với các loại giao dịch tài sản khác. Một số rủi ro thường gặp phải trong giai đoạn thực hiện hợp đồng có thể kể đến:

  • Liên quan đến tiến độ thanh toán bất động sản hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai ghi nhận việc thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, trong đó, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng; những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng. Trường hợp bên bán, bên thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Nhiều nhà đầu tư không nắm được tỷ lệ phần trăm pháp luật quy định cho mỗi lần thanh toán, dẫn đến việc đồng ý thanh toán vượt quá phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định của pháp luật trên cơ sở yêu cầu của chủ đầu tư, tạo cơ hội cho chủ đầu tư huy động vốn trái phép. Như vậy, các nhà đầu tư sẽ phải bỏ ra một số tiền lớn để thanh toán cho hợp đồng trong khi có thể sử dụng số tiền đó để thực hiện các hoạt động khác phát sinh lợi nhuận. Do đó, trường hợp các chủ đầu tư yêu cầu thanh toán vượt quá phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định của pháp luật hoặc yêu cầu người mua ký bổ sung phụ lục hợp đồng nhằm yêu cầ người mua thanh toán bổ sung thì người mua có quyền từ chối yêu cầu của chủ đầu tư.

Ngoài ra, theo quy định pháp luật, việc thanh toán sẽ hoàn tất 100% giá trị hợp đồng sau khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là GCNQSDĐ) là một cơ chế bảo đảm cho người mua, giúp tránh được các trường hợp người mua đã thanh toán hết nhưng chủ đầu tư chậm trễ hoặc gây khó khăn trong việc hỗ trợ làm thủ tục cấp GCNQSDĐ.

  • Liên quan đến việc phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại

Căn cứ theo quy định tại Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về quyền của bên mua và Khoản 2, Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau: Việc phạt và bồi thường thiệt hại do chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và ghi rõ trong Hợp đồng. Tuy nhiên, Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định những nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có, trong đó nêu rõ hợp đồng phải có thỏa thuận phạt mà vấn đề bồi thường thiệt hại không bắt buộc “phải có”. Trong khi đó, phạt và bồi thường thiệt hại là hai hình thức trách nhiệm do vi phạm hợp đồng khác nhau và có tính chất khác nhau. Về bản chất, phạt hợp đồng mang tính chất răn đe và “phòng ngừa”, mục đích để các bên ý thức và nghiêm chỉnh tuân thủ hợp đồng, trong khi đó, bồi thường thiệt hại mang tính chất đền bù đắp những tổn thất đã gây ra.

Đồng thời, theo quy định tại Khoản 3, Điều 418 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm. Như vậy, đối chiếu với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nếu các bên chỉ thỏa thuận phạt như quy định tại Điều 18 thì bên vi phạm chỉ chịu phạt mà không phải chịu bồi thường. Các chủ đầu tư khi đưa ra hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai thường đưa ra những điều khoản có lợi cho mình. Do đó, các chủ đầu tư có thể lợi dụng sự mâu thuẫn trong nội tại của Luật Kinh doanh bất động sản về phạt và bồi thường thiệt hại, chủ đầu tư chỉ đưa ra điều khoản về phạt vi phạm mà không thỏa thuận về điều khoản bồi thường thiệt hại. Người mua cần phải hiểu rõ và thỏa thuận về mức phạt cũng như trách nhiệm bồi thường thiệt hại cụ thể khi giao kết hợp đồng để tránh những bất lợi sau này.

  • Liên quan đến tài khoản thanh toán trong hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai.

Theo quy định hiện hành, Khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Cũng cần lưu ý rằng, bảo lãnh trên thực tế chủ yếu là bảo lãnh đối vật, có nghĩa chủ đầu tư phải có tài sản để bảo đảm cho việc ngân hàng bảo lãnh. Thực tế cho thấy, các chủ đầu tư thường thế chấp chính dự án đang xây dựng để được bảo lãnh từ ngân hàng thương mại.

Đối với những trường hợp này, Ngân hàng thương mại thường yêu cầu chủ đầu tư khi kí kết hợp đồng với khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai, trong điều khoản thỏa thuận về việc thanh toán, phải chuyển khoản và tài khoản của Ngân hàng đã bảo lãnh để Ngân hàng kiểm soát việc sử dụng tiền của chủ đầu tư, đảm bảo nguồn tiền được sử dụng đúng mục đích. Bên cạnh đó, khách hàng cũng sẽ “yên tâm” hơn vì ngân hàng sẽ kiểm soát chủ đầu tư trong việc sử dụng nguồn tiền huy động từ khách hàng.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều trường hợp khách hàng trả bằng tiền mặt hoặc chuyển vào tài khoản ở ngân hàng khác không phải tài khoản của ngân hàng chủ đầu tư thế chấp và dùng số tiền đó vào mục đích khác thay vì trả nợ ngân hàng, sẽ dẫn đến nguy cơ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Vì vậy, người mua cần phải nắm được điều này và kiểm tra thông tin tài khoản chính xác của chủ đầu tư và ngân hàng đang bảo lãnh dự án.

Nói tóm lại, các quy định pháp luật và nội dung hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai có vai trò rất quan trọng vì những điều đó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của các bên. Vì vậy, trước khi thực hiện các giao dịch mua bán liên quan đến bất động sản hình thành trong tương lai, người mua cần phải tìm hiểu kỹ các thông tin về dự án, về chủ đầu tư và các quy định pháp luật liên quan để tránh các rủi ro, tranh chấp trong tương lai.

Người mua cần phải làm gì để đảm bảo quyền lợi tối đa của mình?

Theo Luật sư Hùng, để đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của mình được pháp luật bảo vệ trong quá trình thực hiện Hợp đồng, người mua cần sát sao trong việc yêu cầu Chủ đầu tư cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình đối với Dự án. Như vậy, người mua mới có thể hạn chế tối đa rủi ro.

Người mua cần đọc kỹ các điều khoản hợp đồng mua bán căn hộ. Đây là những hợp đồng mẫu do chủ đầu tư đưa ra. Trong đó, chủ đầu tư thường đưa ra nhiều điều khoản có lợi cho mình và bất lợi cho người mua nhà như điều khoản phạt do người mua chậm thanh toán tiền, điều khoản đơn phương chấm dứt hợp đồng khi người mua chậm thanh toán tiền, …Do đó, khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư đưa vào những điều khoản đối ứng để bảo vệ quyền lợi cho mình như: Tỷ lệ, hình thức, thủ tục thanh toán như thế nào? Thời hạn bàn giao nhà là bao lâu? Nếu chậm bàn giao thì phạt hợp đồng như thế nào? Trách nhiệm bồi thường thiệt hại ra sao?…

Sau khi ký kết hợp đồng, người mua cần thường xuyên kiểm tra tiến độ xây dựng dự án, căn hộ của mình và chỉ thực hiện nghĩa vụ thanh toán của mình theo cam kết khi chủ đầu tư đã hoàn thiện các hạng mục theo tiến độ đã thỏa thuận; Khi nhận bàn giao nhà cần kiểm tra kỹ các hạng mục thi công đã hoàn thành theo hợp đồng hay chưa; Chỉ hoàn tất nghĩa vụ thanh toán của mình khi chủ đầu tư đã hoàn thiện tất cả các hạng mục theo hợp đồng.

call-to-like

Đội ngũ luật sư bào chữa – Hãng Luật TGS LAWFIRM

 

Luật sư – Nguyễn Văn Tuấn – GĐ Hãng Luật TGS

Ông là một luật sư giỏi có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai. Luật sư đã tham gia tranh tụng nhiều vụ án tranh chấp đất đai, vụ án hình sự, kinh tế, thương mại,.. trên toàn quốc.

 

Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Hãng Luật TGS

Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng là một luật sư giỏi, đã từng công tác tại Công ty Luật TNHH NHB và nhiều công ty luật có thương hiệu khác, với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Đất đai, hình sự, dân sự.

 

Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Luật sư Hãng Luật TGS

Luật sư Đức Hùng từng công tác tại nhiều tổ chức hành nghề luật sư uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực tranh tụng hình sự, đất đai, tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình.

 

Luật sư Hà Huy Sơn – Luật sư Hãng Luật TGS

Là một luật sư giỏi trong lĩnh vực hình sự. Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Hình Sự, luật sư Hà Huy Sơn đã gây dựng được cho mình thương hiệu riêng và sự uy tín vững chắc đối với khách hàng.

tu van
ảnh đại diện luật sư tuấn

Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn miễn phí

  • Luật Sư - Văn Phòng Luật TGS Law
  • Địa chỉ: Số 5, Ngách 24, Ngõ 1, Trần Quốc Hoàn, Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà Nội
  • Điện thoại: 024.6682.8986
  • Email: contact@tgslaw.vn
  • Hotline: 024.6682.8986. - Luật Sư Nguyễn Văn Tuấn

Hoặc Bạn Có Thể Gửi Nội Dung Đăng Ký Tư Vấn Miễn Phí Qua Biểu Mẫu Dưới Đây Chúng Tôi/Luật Sư Sẽ Liên Hệ Lại Ngay!