Trả lời Phỏng vấn Truyền hình Hà Nội về quy định pháp luật về nhà cho thuê

Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội) đã có buổi trả lời phỏng vấn phóng viên Đài Truyền hình Hà Nội (H1) một số vấn đề xoay quanh các quy định pháp luật về nhà cho thuê. Cụ thể:

CÂU HỎI 1:

Phóng viên đặt câu hỏi: Thưa Luật sư, khán giả xem truyền hình gửi đơn thư tới Đài có hỏi: Tôi có thuê một căn hộ nhỏ khép kín chưa đầy 20m2 của một công ty cho thuê nhà ở tại ngõ 210 đường Hoàng Quốc Việt. Công ty chỉ đưa cho tôi ký một Hợp đồng cộng tác viên mà không phải là Hợp đồng thuê nhà (đơn vị cho thuê nhà ở có thỏa thuận miệng với người thuê là Ký hợp đồng cộng tác viên là Hợp đồng thể hiện: Công ty tạo điều kiện chỗ ăn chỗ ở cho cán bộ công nhân viên của công ty để hợp lý hóa mọi việc khác của Công ty). Tuy nhiên, các điều khoản trong Hợp đồng Cộng tác viên là Hợp đồng cho thuê nhà ở. Theo quy định của pháp luật như vậy có đúng không thưa Luật sư?

Trả lời: Thạc sĩ. Luật sư Nguyễn Đức Hùng

Pháp luật cho phép các cá nhân và tổ chức khi tham gia các giao dịch dân sự được tự do, tự nguyện thỏa thuận và quyết định việc giao kết và thực hiện các loại hợp đồng dân sự. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là các bên muốn giao kết và thực hiện hợp đồng như thế nào cũng được mà đều phải tuân thủ nhưng khuôn khổ và quy định của pháp luật áp dụng cho loại hợp đồng đó, về hình thức, nội dung và điều kiện có hiệu lực của loại hợp đồng đó.

Hợp đồng thuê nhà ở và hợp đồng cộng tác viên là hai loại hợp đồng riêng biệt, khác xa nhau về bản chất và nội dung quan hệ, chịu sự điều chỉnh của những quy định pháp lý khác nhau. Do đó, về mặt pháp lý, Hợp đồng cộng tác viên không thể thay thế cho Hợp đồng thuê nhà ở.

Trong trường hợp mà khán giả xem truyền hình đã nêu thì có thể xác định Hợp đồng cộng tác viên là giao dịch dân sự giả tạo, nhằm che dấu giao dịch (hay Hợp đồng) thực sự của các bên, đó là Hợp đồng thuê nhà ở.

Do đó, Hợp đồng cộng tác viên sẽ không được pháp luật công nhận và bảo vệ, và theo quy định tại Điều 124 và Điều 131 BLDS năm 2015 thì giao dịch này có thể bị Tòa án tuyên là vô hiệu, tức là không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch bị Tòa án tuyên là vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Điều 124 của BLDS 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo:

“1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”

CÂU HỎI 2:

Phóng viên đặt câu hỏi: Nhiều người có ý kiến cho rằng, hình thức mà Công ty ký là: Hợp đồng cộng tác viên nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế và một số nghĩa vụ khác với nhà nước? Quan điểm của Luật sư như thế nào về vấn đề này?

Trả lời: Thạc sĩ. Luật sư Nguyễn Đức Hùng

Trên cơ sở các dữ kiện mà khán giả cung cấp thì tôi không có đủ cơ sở để kết luận, Công ty cho thuê nhà ở dưới hình thức hợp đồng cộng tác viên là nhằm mục đích gì. Tuy nhiên trên thực tế, thì những vụ việc như thế này thường có dấu hiệu của của việc lách luật, nhằm né tránh các quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản (Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng), trốn thuế hoặc để được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước theo quy định về ưu đãi đối với tổ chức tự lo nhà ở cho người lao động được quy định tại Điều 59 Luật Nhà ở năm 2014 (Chi phí mua nhà ở hoặc thuê nhà ở, hoặc chi phí xây dựng nhà ở cho người lao động sẽ được tính vào giá thành, chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp)

CÂU HỎI 3:

Phóng viên đặt câu hỏi: Thưa Luật sư, vậy với Hợp đồng cho thuê nhà chỉ có hiệu lực khi nào? Hợp đồng cộng tác viên được pháp luật quy định cụ thể như thế nào? Trong trường hợp trên thì Công ty có được phép ký với người thuê nhà là Hợp đồng Cộng tác viên hay không? Vì sao?

Trả lời: Thạc sĩ. Luật sư Nguyễn Đức Hùng

1. Hiệu lực của Hợp đồng cho thuê nhà

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, không phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Thời điểm có hiệu lực của Hợp đồng thuê nhà ở là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

2. Về Hợp đồng Cộng tác viên:

Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể về Hợp đồng cộng tác viên. Tuy nhiên, từ lý luận và thực tiễn có thể hiểu:

Cộng tác viên là cá nhân làm việc theo chế độ cộng tác với một tổ chức và không thuộc biên chế của tổ chức đó. Cộng tác viên được trả thù lao theo từng công việc hoàn thành, hoặc theo tiến độ thực hiện công việc. Trên thực tế, các doanh nghiệp thường tuyển dụng các cộng tác viên để thực hiện, hỗ trợ các công việc kết thúc trong một thời hạn nhất định, ít kéo dài; thời gian, địa điểm làm việc thường tự do; thù lao được trả gói gọn theo công việc được giao, tính theo sản phẩm, cách thức trả là tạm ứng và tất toán khi xong công việc.

Nếu Hợp đồng cộng tác viên được thực hiện theo hình thức và nội dung mà tôi vừa nêu thì có thể hiểu là một loại hợp đồng dịch vụ, trong đó, bên cung ứng dịch vụ thực hiện công việc là cộng tác viên và bên thuê dịch vụ là bên nhận cộng tác viên làm việc, đồng thời phải trả tiền dịch vụ cho bên cung ứng dịch vụ này.

 Tuy nhiên, nếu công tác viên đó làm việc cho doanh nghiệp theo hình thức làm công, ăn lương, cộng tác viên phải tuân theo các quy định, quy chế, nội quy lao động của doanh nhiệp (như buộc phải tuân thủ về thời gian làm việc trong một ngày, số ngày trong một tuần, thời gian nghỉ ngơi, nghỉ lễ, tết…) thì người cộng tác viên này lại được coi là người lao động của doanh nghiệp, làm việc theo Hợp đồng lao động, không phải là hợp đồng dịch vụ.

CÂU HỎI 4:

Phóng viên đặt câu hỏi: Để đảm bảo an ninh trật tự trên địa bàn khi khai thác nhà cho thuê, người cho thuê nhà, Công ty cho thuê nhà phải đảm bảo những điều kiện gì thưa Luật sư?

Trả lời: Thạc sĩ. Luật sư Nguyễn Đức Hùng

Theo quy định tại Nghị định 96/2016/NĐ-CP của Chính phủ quy định điều kiện về an ninh, trật tự đối với một số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, thì chỉ lĩnh vực “Kinh doanh dịch vụ lưu trú, gồm: Các cơ sở lưu trú theo quy định của Luật du lịch và các hình thức dịch vụ cho thuê lưu trú khác (nghỉ theo giờ và nghỉ qua đêm) hoạt động trên đất liền hoặc trên các phương tiện tàu thủy lưu trú du lịch” là ngành nghề kinh doanh có điều kiện về an ninh, trật tự.

Còn việc tổ chức, cá nhân có nhà cho người Việt Nam hoặc người nước ngoài thuê (có hợp đồng thuê nhà) để ở, học tập, làm việc không thuộc phạm vi các ngành nghề phải có Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự.

CÂU HỎI 5:

 

Phóng viên đặt câu hỏi: Nếu Công ty cho thuê nhà mà không lập hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật thì sẽ bị xử lý như thế nào?

Trả lời: Thạc sĩ. Luật sư Nguyễn Đức Hùng

Theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 57 của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ thì hành vi vi phạm: “Không lập hợp đồng hoặc lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định; không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định;” sẽ bị xử phạt từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng.

Bên cạnh đó doanh nghiệp vi phạm còn bị áp dụng biện pháp khắc phụ hậu quả là: “Buộc lập hợp đồng theo đúng quy định hoặc buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng” theo quy định tại Điểm b Khoản Điều luật này.

CÂU HỎI 6:

Phóng viên đặt câu hỏi: Chính quyền địa phương có trách nhiệm như thế nào về quản lý nhà cho thuê, công ty khai thác dịch vụ cho thuê nhà ở?

Trả lời: Thạc sĩ. Luật sư Nguyễn Đức Hùng

Tuy theo chức năng và nhiệm vụ của mình thì các cơ quan chức năng phải luôn sát sao, nắm bắt được thực trạng của các hoạt động cho thuê nhà ở trên địa bàn mình quản lý, để kịp thời phát hiện và ngăn chặn các hành vi sai phạm, các biểu hiện có thể gây mất an ninh, trật tự để kịp thời có biện pháp xử lý theo đúng quy định của pháp luật.

Ví dụ: Cơ quan Công an thì phải nắm bắt được việc đăng ký tạm trú, quản lý đối tượng và phòng chống cháy nổ, cơ quan thuế thì phải kiểm tra, nắm bắt được việc chấp hành pháp luật về việc thực hiện nhĩa vụ nộp thuế của các cá nhân, tổ chức cho thuê nhà.v.v..