Tư vấn giải quyết tình huống tranh chấp đất đai mới nhất 2022

Trả lời:

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003 và khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005 thì điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất; Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Theo thông tin bạn cung cấp thì hiện nay chưa rõ thửa đất của nhà hàng xóm đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên viết tay, không được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật nên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này sẽ bị vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức hợp đồng theo quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2005.

Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vẫn có hiệu lực pháp luật khi đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại tiểu mục b.3 mục b khoản 2.3 của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao: “b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”

Xét trong trường hợp trên, sau khi nhận chuyển nhượng gia đình bạn đã xây dựng nhà kiên cố, sinh sống ổn định trên thửa đất và đóng thuế nhà đất hàng năm từ năm 2007 đến nay mà nhà hàng xóm không phản đối, không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, hiện nay Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay này đã bị thất lạc nên việc chứng minh có giao dịch mua bán là rất khó. Nhưng do giao dịch này có người làm chứng nên đây cũng là một trong những căn cứ để gia bạn chứng minh cho giao dịch chuyển nhượng nêu trên.

Trường hợp gia đình nhà hàng xóm không tiến hành khởi kiện gia đình bạn để đòi lại đất thì gia đình bạn sẽ tiến hành thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định pháp luật. Khi đó, bạn sẽ cần cung cấp các biên lai đóng thuế nhà đất từ năm 2007 cho đến nay. Còn nếu gia đình nhà hàng xóm tiến hành khởi kiện nhà bạn tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền thì bạn sẽ phải thu thập các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền sử dụng thửa đất hợp pháp như: các biên lai thu thuế nhà đất hàng năm; xin xác nhận của người làm chứng về việc giao dịch mua bán giữa hai bên; xin xác nhận về sử dụng nhà đất ổn định, lâu dài,…

Câu 2: Xin chào quý luật sư tôi có 1 GCNQSDĐ ở tỉnh Hà Nam chính chủ sử dụng trước 1980 và được cấp GCN vào năm 2003. Tháng 8 năm 2021, gia đình tôi có mang sổ đỏ đi cấp đổi màu hồng, trên GCN của tôi có ghi 300m2 đất ở lâu dài, 300 m2 đất vườn thửa lâu dài và 128 m2 đất giao theo nghị định 64 / 2013.

Tôi đến UBND xã và văn phòng đăng ký đất đai được hướng dẫn làm thủ tục xét duyệt để công nhận lại 300 m2 đất vườn thửa thời hạn lâu dài thành đất ở và phải nộp tiền thuế trước bạ 0.5%. Vậy xin quý luật sư cho tôi hỏi tôi có tìm hiểu luật và được biết nếu xét ở thời điểm năm 2013 thì gia đình tôi có 5 nhân khẩu và hạn mức cho 1 khẩu là 300 m2 và ở thời điểm năm 2016 gia đình tôi vẫn là 5 khẩu và hạn mức 1 khẩu là 200 m2 và hạn mức công nhận lại không lớn hơn 1000m2 ở đấy nếu gia đình tôi được công nhận lại chỉ là 600m2, chưa vượt hạn mức do UBND tỉnh quy định, trong sổ mục kê ghi toàn bộ là loại đất T. Vậy xin hỏi tôi làm thủ tục cấp đổi có phải nộp thuế 0.5 % không? Xin quý luật sư hồi âm xin cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội:

Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2003 với diện tích là: 300 m² đất ở với thời hạn: lâu dài, 300 m² đất vườn có thời hạn lâu dài và 128 m² đất giao theo Nghị định 64/2013. Nay bạn đang làm thủ tục xét duyệt để công nhận lại 300 m² đất vườn với thời hạn lâu dài sang thành đất ở tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 thì trường hợp nêu trên được xác định thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất và bạn sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022 của Chính phủ và khoản 1 Điều 2 Thông tư số 13/2022/TT-BTC ngày 28/02/2022 của Bộ Tài chính thì nhà, đất là đối tượng chịu lệ phía trước bạ với mức thu là 0,5%. Tại điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư số 13/2022/TT-BTC ngày 28/02/2022 Bộ Tài chính đã quy định: “Trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp lệ phí trước bạ, sau đó được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang mục đích sử dụng đất mới thuộc diện phải nộp lệ phí trước bạ thì giá tính lệ phí trước bạ là giá đất theo mục đích sử dụng đất mới tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm tính lệ phí trước bạ”. Theo đó, khi bạn thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích quyền sử dụng đất từ 300 m2 đất vườn sang đất ở thì phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo quy định pháp luật nên Ủy ban nhân dân xã và Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn bạn như vậy là đúng

Câu 3: Luật sư cho em hỏi năm 2012 vợ chồng em có mua một lô đất với diện tích ngang 5m dài 30 m .nhưng trong sổ hồng thì chỉ có ngang 5m dài 17.5 m, tức đất trên sổ ít hơn so với thực tế mong luật sư tư vấn để em có thể làm lại sổ ạ.

Trả lời:

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội:

Hiện nay, tình trạng người dân mua đất nhưng diện tích đất thực tế bị thiếu so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra khá phổ biến. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên là do quá trình đo đạc thửa đất trước đây của cơ quan có thẩm quyền chủ yếu bằng phương pháp thủ công nên dẫn đến sai sót về diện tích thửa đất.

Căn cứ khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013, điểm c khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định về trường hợp chênh lệch diện tích đất giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 hoặc trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì chủ sử dụng đất có quyền cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì hiện nay thửa đất của nhà bạn đang có diện tích lớn hơn so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp và ranh giới không thay đổi nên trường hợp này, gia đình bạn sẽ tiến hành thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo diện tích đo đạc thực tế, tức là diện tích ngang 5m dài 30 m.

Trình tự, thủ tục thực hiện việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất được thực hiện như sau:

Bước 1: Bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm những giấy tờ sau: Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK; Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như trên, bạn sẽ thực hiên thủ tục nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Trường hợp hồ sơ đã hợp lệ, cán bộ tiếp nhận hồ sơ tại Bộ phận một cửa sẽ trao phiếu nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp. Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, cán bộ tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hướng dẫn để người thực hiện thủ tục hoàn thiện hồ sơ.

– Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu

Khi nhận được hồ sơ, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

+ Kiểm tra, xác nhận vào đơn đề nghị đối với lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;

+ Chuẩn bị hồ sơ chuyển Cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận;

+ Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; đồng thời gửi thông tin cho cơ quan thuế, thông báo nghĩa vụ tài chính cho người thực hiện thủ tục (nếu có).

– Bước 4: Trả kết quả

Bạn sẽ mang theo phiếu hẹn để lấy kết quả tại Bộ phận một cửa của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Thời gian giải quyết là không quá 07 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, không tính ngày nghỉ hàng tuần, lễ, tết.

Câu 4: Xin chào Luật Sư! Hiện nay tôi là cán bộ địa chính xây dựng cấp xã, Tôi có 1 câu hỏi như sau: hiện tôi mới về xã nhận công tác. trước đây, có công dân xây nhà tạm trên đất chợ của xã (hiện hộ gia đình không có bất kỳ giấy tờ nào về việc cho phép xây dựng nhà trên chợ) tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, hộ dân đó không chịu di dời ngôi nhà trên để xã quy hoạch lại chợ. vậy xin hỏi luật sư: chúng tôi cần giải quyết vấn đề này

Trả lời:

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội:

Tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính Phủ được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 04/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 quy định chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

• Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;
• Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;
• Sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng đất và đã có quyết định thu hồi đất được công bố, tổ chức thực hiện nhưng người sử dụng đất không chấp hành (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);
• Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.

Theo thông tin bạn cung cấp thì năm 2015 đã có 01 hộ dân xây nhà tạm trên đất chợ thuộc quyền quản lý của Ủy ban nhân dân xã mà không có Giấy phép xây dựng nên trường hợp này hộ dân đó đã có hành vi chiếm đất của Ủy ban nhân dân xã. Đây là hành vi bị nghiêm cấm theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Luật đất đai năm 2013. Theo đó, hành vi này sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 4 và khoản 7 Điều 14 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính Phủ về hành vi lấn, chiếm đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn. Tùy theo diện tích lấn, chiếm mà hộ dân đó sẽ phải chịu mức phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng và bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, buộc phải trả lại đất đã lấn, chiếm.

Xét trường hợp nêu trên, nếu hộ gia đình chiếm đất cố tình không di dời các tài sản trên đất để trả lại cho Ủy ban nhân dân xã quy hoạch lại chợ thì bạn sẽ xem xét thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính nêu trên thuộc về cấp nào để tham mưu cho cấp đó ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi chiếm đất nêu trên, buộc hộ gia đình phải di dời các tài sản trên đất và khôi phục lại nguyên trạng ban đầu của thửa đất cho Ủy ban nhân dân xã. Trường hợp hộ gia đình chiếm đất cố tình không thực hiện quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bạn có thể áp dụng Nghị định 166/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013 của Chính phủ quy định về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

Câu 5: Nhà tôi có một thửa đất nương dẫy. đang sử dụng ổn định từ năm 1988 đến giờ. nhưng giờ lại có người đến tranh lại và bảo là đất đấy là do họ khai hoang trước. đúng là họ sử dụng từ năm 1983 đến năm 1985 thật. nhưng họ đã bỏ 3 năm. và khi gia đình tôi sử dụng thì họ không nói gì

Tính đến thời điểm bây giờ thì gia đình tôi đã sử dụng ổn định được 28 năm rồi.đến thời điểm bây giờ thì họ lại tranh lại. đất thì chưa có giấy tờ gì. vậy cho tôi hỏi tôi có còn được sử dụng thửa đất đó nữa không?

Trả lời:

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội:

Căn cứ theo quy định tại điều 100 Luật đất đai năm 2013:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

1. a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
2. b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
3. c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
4. d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

1. e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
2. g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993”.

          Như vậy, căn cứ vào khoản 1 điều 100 Luật đất đai, trong trường hợp này của bạn, để được pháp luật công nhận bạn có thể làm hồ sơ, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với thửa đất trên, bởi thửa đất trên đã được sử dụng ổn định từ trước năm 1993. Tuy nhiên, theo như những thông tin bạn cung cấp, do đất chưa có giấy tờ gì nên căn cứ khoản 1 điều 101 Luật đất đai năm 2013: “1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”

Trong trường hợp của bạn, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp tốt nhất cho mình, bạn cần xin xác nhận của UBND xã nơi bạn đang sinh sồng xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp ( từ năm 1988 đến bây giờ), phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cũng như cung cấp được cac giấy tờ chứng minh cho việc sử dụng ổn định. Sau khi xin xác nhận của xã cùng các giấy tờ, tài liệu, là cơ sở cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất đã sử dụng ổn định đó.

Còn đối với người sử dụng đất từ năm 1983 – 1985, do họ chỉ sử dụng 3 năm rồi bỏ đi nơi khác, không mang tính chất ổn định, không mang tính chất lâu dài. Hơn nữa, việc họ quay lại đòi lại đất cũng không có căn cứ, không cung cấp được giấy tờ chứng minh quyền của họ đối với thửa đất đó. Do đó, việc sử dụng đất lâu dài 28 năm và không có tranh chấp với ai là cơ sở quan trọng để cấp giấy chứng nhận lần đầu chứng minh quyền sở hữu của bạn đối với thửa đất đó.

Câu 6: Em chào luật sư! xin luật sư tư vấn cho em là giờ e đang có ý định mua 1 lô đất với tổng diện tích là 100m nhưng diện tích trong số hồng mới chỉ là 57m còn 43m chưa có trong số hồng vậy theo luật sư thì em nên làm những thủ tục gì để đảm bảo được việc sau này e có thể làm được sổ hồng toàn bộ lô đất đó e(e muốn mua cả lô 100m đó)

Trả lời:

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội:

Về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo khoản 5 điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Vì thửa đất bạn đang muốn mua chỉ được nhà nước công nhận trên sổ hồng là 57m2 vì vậy để đảm bảo tối đa lợi ích hợp pháp của bạn khi nhận chuyển nhượng thửa đất này, bạn cần yêu cầu chủ sử dụng đất hiện tại phải thực hiện thủ tục Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất. Theo điều 76 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai có quy định như sau:

“1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

c) Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Hồ sơ xin cấp đổi GCN được quy định theo khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

– Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

– Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.

Về việc xử lý phần diện tích đất tăng thêm được quy định tại khoản 5 điều 98 Luật đất đai 2013 và khoản 20 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP về việc Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai:

– Nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. (khoản 5 điều 98 Luật Đất đai 2013)

– Nếu ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) thì sẽ thực hiện theo khoản 20 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

Sau khi thực hiện xong thủ tục cấp đổi GCN QSDĐ, bạn có thể thực hiện tiếp thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nhu cầu của mình.

Câu 7: Tổ tiên tôi có để lại một mảnh đất cho ba tôi.bà nội tôi đã chia ra cho các cô chú tôi mỗi người một phần và ba tôi được phần nhiều hơn.bà tôi đang sống với cô tôi không chồng mà giờ bà tôi đã già yếu mà cô tôi đã bán đất của bà nội.cho tôi hỏi khi cô tôi bán đất không có chữ ký của ba tôi được không?

Trả lời:

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội:

Do thông tin khách hàng cung cấp còn thiếu nên cần phải có một buổi trao đổi, tiếp xúc khách hàng để làm rõ các vấn đề sau đây:

• Tổ tiển ở đây là ai? Còn sống ( bà nội ) hay đã chết ( một nhân vật khác nào đấy)
• Việc tổ tiên để lại mảnh đất cho ba bạn có lập di chúc không?
• Đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hay chưa?
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ai? Là tài sản chung của vợ chồng hay tài sản riêng của vợ/chồng?
• Việc chia ra cho mỗi người một phần đất để sinh sống có phải là tặng cho hay không? Nếu là tặng cho thì đã thực hiện sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay chưa?
• Tình huống nhiều mâu thuẫn chồng chéo?

Đất do tổ tiên để lại (Tổ tiên ở đây không phải là bà nội)

Theo như thông tin bạn cung cấp thì đất này là đất tổ tiên để lại cho bố bạn và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nghĩa là ở đây tồn tại một di chúc. Như vậy, bố bạn sẽ là người thừa kế theo di chúc (trường hợp di chúc có hiệu lực pháp luật).

Khi di chúc có hiệu lực pháp luật thì bố bạn sẽ tiến hành các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bà nội bạn và cô của bạn không được xác lập quyền đối với thửa đất trên nên không được làm các thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, chia đất…

Đất là của bà nội bạn

Theo thông tin bạn cung cấp, đất trên là của bà nội, đứng tên bà nội của bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ theo quy định tại điều 16 khoản 3 Luật đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để nhà nước xác lập quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Đất đứng tên bà nội của bạn nên chỉ bà nội của bạn mới có quyền (chuyển nhượng, tặng cho…) đối với thửa đất đó. Hiện tại, bà nội vẫn còn sống nên đây không phải là di sản thừa kế đối với hàng thừa kế thứ nhất của bà nội bạn.

Việc bà nội bạn chia đất cho các người con nhưng chỉ là lời nói miệng, chưa thực hiện thủ tục tặng cho đất với bố bạn và cô bạn tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên không có hiệu lực.

Chính vì vậy, bà nội bạn vẫn là người xác lập quyền và nghĩa vụ đối với thửa đất trên. Cô bạn không có quyền bán đất của bà nội.

Trừ trường hợp, đất đứng tên bà nội của bạn. Sau khi bà nội mất, không để lại di chúc, thửa đất này sẽ trở thành di sản thừa kế. Khi đó, căn cứ theo quy định tại điều 651 BLDS 2015, quyền sử dụng đất trên sẽ được chia đều cho các hàng thừa kế thứ nhất của bà nội bạn là: bố bạn, chú và cô bạn. khi đó, nếu muốn chuyển nhượng thửa đất trên cho một người khác thì buộc cô bạn phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế (trường hợp bố bạn và chú của bạn đồng ý để toàn bộ phần thừa kế cho cô bạn). Thời điểm đó, thủ tục khai nhận di sản thừa kế để ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên cô của bạn thì cần chữ ký của bố bạn.

Bước tiếp theo, sau khi ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đât đứng tên cô bạn, lúc đó cô bạn muốn chuyển nhượng cho một người khác thì không cần chữ ký của bố bạn nữa

Câu 8: Cho em xin hỏi luật sư là nhà người thân của em trồng cây trên đất phi nông nghiệp, đất thủy lợi và đất giao thông do ủy ban nhân dân xã quản lý thì theo luật đất đai năm 2013 nhà người thân của em có được bồi thường cây trồng lâu năm trên phần đất đó hay không, nếu được bồi thường thì được bao nhiêu % giá trị bồi thường.

Trả lời:

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội:

Căn cứ theo quy định tại điều 80 Luật đất đai năm 2013:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại điều 75 của Luật này thì được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất sử dụng có thời hạn.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, khi nhà nước thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng”.

Theo Khoản 1 Điều 56 Luật đất đai năm 2013 như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật đất đai năm 2013;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

Như vậy, căn cứ vào quy định của pháp luật, trường hợp người thân của bạn sử dụng đất phi nông nghiệp, đất thủy lợi và đất giao thông thuộc trường hợp được cho thuê đất. do vậy, sau khi thu hồi đất, người thân của bạn không được bồi thường về đất nhưng sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, cụ thể là sẽ được bồi thường cây trồng lâu năm trên diện tích đất đó.

Câu 9: Quý công ty cho tôi hỏi hiện nay tôi có nhu cầu cất nhà ở muốn làm thủ tục chuyển mục đích từ đất lúa sang đất ở ( phù hợp quy hoạch) thì tôi phải đóng mấy loại thuế. xin cám ơn?”

Trả lời:

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội:

Việc nắm bắt được chi phí, các loại thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất giúp cho người dân sẽ chủ động hơn về kinh phí cũng như thời gian nôp các loại thuế, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (cụ thể ở đây là đất ruộng sang đất ở) thì gia đình bạn sẽ phải nộp những loại chi phí sau:

• Tiền sử dụng đất

Theo điểm a và b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đát ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với số tiền sử dụng đất tính theo giá đát nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

• Lệ phí trước bạ

Không phải trường hợp nào cũng phải nộp lệ phí trước bạ mà chỉ áp dụng đối với trường hợp đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được miễn lệ phí trước bạ và sau đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

• Lệ phí cấp sổ đỏ

Loại phí này sẽ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định nên mức thu sẽ không giống nhau nhưng hầu hết sẽ là từ 100.000 đồng trở xuống

• Phí thẩm định hồ sơ (Nếu có)

Loại phí này sẽ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành phố là không giống nhau và cũng không phải tỉnh nào cũng thu loại phí này

Câu 10: Hiện tại nhà em đang ở muốn trổ cửa sau ra hẻm đường là lối đi chung nhưng bị nhà hàng xóm sau nhà ngăn cản không cho mở cửa

Luật sư cho em hỏi việc nhà em mở cửa thoát hiểm ra lối đi chung có vi phạm pháp luật không ạ? Và cần xin thủ tục cấp phép tại cơ quan nào ở phường hay quận ạ. Mong nhận được tư vấn từ luật sư ạ. Xin cám ơn.

Trả lời:

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội:

Lối đi chung là phần diện tích đất chung được nhiều hộ gia đinh, cá nhân sự dụng để đi ra đường công cộng.

Theo khoản 2 Điều 175 Bộ luật dân sự quy định về Ranh giới giữa các bất động sản thì Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định……

Đồng thời, Điều 254 Bộ luật dân sự cũng quy định về quyền về lối đi qua như sau:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Theo như thông tin mà bạn đưa ra thì gia định bạn muốn mở cửa sau ra lối đi chung đồng nghĩa với việc gia đình bạn đã có một lối đi khác. Do vậy, việc bạn muốn mở một lối đi nữa ra hẻm dường đi chung là tương đối khó.

Câu 11: Ba tôi được thừa kế nhà và đất với diện tích khoảng 700 m2 (có di chúc do ông nội để lại được xác nhận tại UBND địa phương, có sự đồng ý của cô chú) làm hồ sơ và đã được cấp sổ đỏ do ba đứng tên nhưng khi làm sổ hồng chỉ được cấp là người đại diện thừa kế. Hiện nay, ông bà nội và người chị thứ 2 của ba cũng đã chết.

Nay gia đình tôi muốn làm Giấy chứng nhận sử dụng đất mang tên ba thì thủ tục phải làm như thế nào? Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội:

Phần tài sản bao gồm nhà và đất đã được ông bà nội của bạn giao lại cho bố của bạn ( có di chúc được xác nhận tại UBND địa phương, đồng thời đã có sự đồng ý của các cô chú) do đó, bố của bạn hoàn toàn có khả năng làm giấy chứng nhận sử dụng đối với thửa đất mà được ông bà để lại cho.

Để được làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bố của bạn cần nộp hồ sơ để tiến hành thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đại hoặc UBND cấp xã. Bộ hồ sơ sẽ bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất
• Đơn đăng ký sang tên quyền sử dụng đất’
• Di chúc của ông bà nội bạn để lại tài sản;
• Giấy chứng tử của ông, bà nội của bạn
• Chứng minh thư nhân dân/ căn cước công dân, sổ hộ khẩu bản sao có chứng thực.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

Trong trường hợp này, do là di sản được nhận thừa kế từ ông bà nội của bạn nên khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bố của bạn sẽ được miễn nộp lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân.

Câu 12: Tự cơi nới diện tích đất có được cấp sổ đỏ không? Việc xác định diện tích đất có vườn ao được xác định như thế nào? Thửa đất đó có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Trả lời:

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội:

Theo quy định tại Điều 103 Luật đất đai năm 2013 được hướng dẫn bởi Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp đất có vườn, ao thì việc xác định diện tích đất ở được thực hiện như sau:

– Trường hợp thứ nhất: Đối với trường hợp đất có vườn, ao được hình thành trước ngày 18/12/1980

Trong trường hợp người sử dụng thửa đất có vườn, ao được hình thành từ trước ngày 18/12/1980 và có các loại giấy tờ về đất theo quy định thì việc xác định diện tích đất ở được thực hiện trên cơ sở các căn cứ sau:

+ Nếu trên các giấy tờ về đất có thể hiện rõ về diện tích thì đất ở sẽ được xác định theo diện tích thể hiện trên các loại giấy tờ đó.

+ Trong trường hợp trên những loại giấy tờ này không xác định rõ diện tích đất ở thì cơ sở để tính diện tích đất ở là hạn mức giao đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định. Theo đó, nếu trường hợp đất sử dụng nhỏ hơn hoặc bằng 5 lần hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận sẽ là diện tích thực tế đang sử dụng đó. Trong trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn 5 lần hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được nhà nước công nhận chính là bằng 5 lần hạn mức giao đất ở của địa phương nơi có đất.

– Trường hợp thứ hai: Thửa đất hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 có giấy tờ về đất theo quy định của pháp luật

Theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 103 Luật đất đai năm 2013, diện tích đất ở được công nhận trong trường hợp sử dụng đất có vườn, ao được xác định như sau:

+ Thứ nhất, trong trường hợp các loại giấy tờ về đất có ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở sẽ được công nhận theo diện tích được thể hiện ở trên giấy tờ đó.

+ Thứ hai, trong trường hợp trên các giấy tờ về đất được quy định không xác định rõ về diện tích đất ở thì việc công nhận đất ở trong trường hợp đất có vườn, ao được thực hiện như sau:

  Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình.

  Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương.

  Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

  Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

– Trường hợp thứ ba: Đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ về đất theo quy định nhưng đã sử dụng ổn định.

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 103 Luật đất đai năm 2013 và Hướng dẫn tại Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, việc xác định diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao được thực hiện như sau:

+ Thứ nhất, trường hợp sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều 103 Luật đất đai năm 2013.

+ Thứ hai, với trường hợp sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định như sau:

  Trong trường hợp thửa đất sử dụng là đất ở tại nông thôn thì căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

  Với trường hợp thửa đất ở tại đô thị thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

– Trường hợp thứ tư: Diện tích đất ở có vườn, ao đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01/7/2014

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, diện tích đất ở của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa đất ở có vườn, ao đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 được xác định như sau:

+ Thứ nhất, trong trường hợp ộ gia đình, cá nhân sử dụng thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì diện tích đất ở được xác định là diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp.

+ Thứ hai, trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây mà người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định nhưng diện tích đất ở chưa được xác định mà nay người sử dụng đất có đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở hoặc khi Nhà nước thu hồi đất thì diện tích đất ở được xác định lại tương ứng với các trường hợp đã nêu ở trên.

Lưu ý:

Theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật đất đai năm 2013 và Hướng dẫn tại Khoản 4 Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định, hiện đang là vườn, ao được xử lý như sau:

+ Thứ nhất, diện tích đất vườn, ao còn lại được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định của nhóm đất nông nghiệp như các loại đất sau:

  Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

•   Đất trồng cây lâu năm;
•   Đất rừng sản xuất;
•   Đất rừng phòng hộ;
•   Đất rừng đặc dụng;
•   Đất nuôi trồng thủy sản;
•   Đất làm muối;

 Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.

+ Thứ hai, nếu trong trường hợp người sử dụng đất đề nghị được công nhận là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích đó và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Câu 13: Hành vi lấn chiếm hủy hoại đất lâm nghiệp bị xử lý như thế nào? Người dân cần làm gì để bảo vệ lợi ích của mình?

Trả lời:

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội:

Khoản 1 Điều 12 Luật đất đai năm 2013 quy định các hành vi bị nghiêm cấm bao gồm: “Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai”. Theo đó, hành vi lấn chiếm đất đai là một hành vi vi phạm pháp luật.

Đối với hành vi lấn, chiếm đất lâm nghiệp, theo quy định tại Khoản 3 Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, hành vi lấn, chiếm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn có thể bị xử phạt hành chính với hình thức phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 150.000.000 tuỳ thuộc vào diện tích đất lấn, chiếm.

Bên cạnh đó, hành vi này có thể bị áp dụng thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm theo quy định tại Điểm a Khoản 7 Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

Đối với hành vi huỷ hoại đất, theo quy định tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, hành vi này có thể bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng phụ thuộc vào diện tích đất bị huỷ hoại. Ngoài ra, trường hợp gây ô nhiễm đất còn có thể bị xử phạt theo quy định của pháp luật về xử vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường. Bên cạnh đó, hành vi vi phạm này còn có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu trước khi vi phạm (theo quy định tại Khoản 3 Điều 15 Nghị định 91/2019/NĐ-CP).

Câu 14: Đất bị chênh lệch diện tích khi đo đạc có được cấp sổ đỏ không? Thủ tục để được cấp sổ đỏ cần chuẩn bị như thế nào? Hãy cùng theo dõi bài viết của chúng tôi.

Trả lời:

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội:

Đối với trường hợp đất bị chênh lệch diện tích giữa thực tế và trên sổ đỏ

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013: “Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có”.

Như vậy, diện tích thực tế khác so với sổ đỏ thì được công nhận theo diện tích thực tế nếu diện tích chênh lệch đó không phải do thay đổi ranh giới thửa đất.

Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 cũng quy định: “Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.

Theo quy định trên, trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ thì sẽ được xem xét cấp sổ đỏ với phần diện tích tăng thêm.

Trong trường hợp diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong sổ đỏ do sai sót của cán bộ địa chính thì người sử dụng đất cần làm thủ tục đính chính với cơ quan có thẩm quyền.

Nếu diện tích đất đo được trên thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ và xác định do sự lấn chiếm của các hộ liền kề, chủ sở hữu đất có thể gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp xã nơi có đất để được hòa giải. Trường hợp hòa giải không thành, có thể gửi đơn khiếu nại đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết.

Thủ tục để được cấp sổ đỏ khi diện tích thực tế khác so với sổ đỏ

Khi người dân phát hiện diện tích thực tế khác so với sổ đỏ thì có quyền đề nghị cấp đổi sổ đỏ.

Theo Điểm c Khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi đo đạc xác định lại diện tích thì được cấp đổi sổ đỏ theo thủ tục dưới đây:

– Chuẩn bị hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đề nghị cấp đổi sổ đỏ.

+ Bản gốc sổ đỏ đã cấp.

– Nộp hồ sơ

+ Nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) hoặc Bộ phận một cửa với nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa.

+ Nơi chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

+ Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất nếu có nhu cầu.

– Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

– Trả kết quả

+ Không quá 07 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 17 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

+ Thời hạn trả kết quả không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại cấp xã.

Câu 15: Nhà tôi có làm một ngõ qua ruộng của xã để đi lại cho thuận tiện, nay muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần đất đó nhưng xã nói đó là ngõ đi chung nên không cấp cho tôi, liệu đó có phải ngõ đi chung không?

Trả lời:

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội:

Để xác định được phần lối đi mà gia đình bạn làm có phải là ngõ đi chung hay không thì cần phải xác định được nguồn gốc của phần diện tích đất được sử dụng để làm đường đi này. Nếu phần đất này có nguồn gốc là thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn, chưa thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho bất kỳ cá nhân, tổ chức nào khác; hoặc hiến đất cho nhà nước thì khi có đầy đủ các giấy tờ theo quy định pháp luật (Quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013) thì bạn có thể yêu cầu làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình.

Ngược lại, phần diện tích đất sử dụng để làm lối đi đó không thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn (không được nhà nước giao, không nhận chuyển nhượng, thừa kế,…) thì việc UBND xã trả lời là ngõ đi chung là có căn cứ. Tuy nhiên bạn vẫn có quyền sử dụng lối đi chung này và sẽ được đảm bảo theo quy định tại Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 sửa đổi bổ sung năm 2017 về “Quyền lối đi qua” như sau:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.”

Câu 16: Cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như thế nào? Cần chuẩn bị những giấy tờ nào? Thủ tục ra sao?

Trả lời:

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội:

Để chứng minh cho quyền sử dụng đất của mình, cá nhân, tổ chức cần phải có các loại giấy tờ hợp pháp do các cơ quan có thẩm quyền cấp. Tuy nhiên vẫn có những trường hợp cá nhân, tổ chức không có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng vẫn được pháp luật ghi nhận và bảo vệ, thông thường là các trường hợp người dân đã sử dụng đất ổn định trong một thời gian dài, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại, không có tranh chấp nào khác thì có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

“1.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Về thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này được quy định tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cần chuẩn bị bộ hồ sơ như sau:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận theo Mẫu số 04a/ĐK.

– Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Ngoài ra, trong từng trường hợp cụ thể phải có xác nhận của UBND cấp xã về việc đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.

Sau đó, Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.)

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ. Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.

Cơ quan có thẩm quyền thực hiện các công việc theo nhiệm vụ để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận khi nhận được thông báo nộp tiền của cơ quan thuế thì nộp theo đúng số tiền, thời hạn như thông báo và giữ biên lai, chứng từ để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Về thời hạn cấp Giấy chứng nhận, Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian cấp Giấy chứng nhận lần đầu không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Câu 17: Quy định của pháp luật về đất chưa sử dụng là gì? Đất chưa sử dụng gồm những loại đất gì? Cơ quan nhà nước nào có trách nhiệm quản lý đối với đất chưa sử dụng? Việc đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng phải dựa trên những căn cứ nào?

Trả lời:

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội:

Tại Khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc phan loại đất thì có nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định được mục đích sử dụng đất. Cụ thể hơn tại Điều 58 Nghị định 43/2014 hướng dẫn Luật đất đai năm 2013 có quy định đất chưa sử dụng gồm: đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây.

Về việc quản lý đất chưa sử dụng, tại Điều 164 Luật đất đai năm 2013 quy định:

• “ Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng tại địa phương và đăng ký vào hồ sơ địa chính.
• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở.
• Việc quản lý đất chưa sử dụng được thực hiện theo quy định của Chính phủ.”

Như vậy, UBND cấp xã có trách nhiệm quản lý trực tiếp và có trách nhiệm báo cáo UBND cấp huyện về tình hình thực tế tại địa phương.

Nhà nước ta luôn có biện pháp nhằm khuyến khích đưa đất chừa sử dụng vào sử dụng nhằm đảm bảo hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai của các địa phương, đảm bảo phục vụ nhu cầu, đời sống của nhân dân.

Theo quy định Điều 59 Nghị định 43, Nhà nước có chính sách đầu tư cơ sở hạ tầng đối với vùng biên giới, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng cao, vùng nhiều đất nhưng ít dân, vùng có điều kiện tự nhiên khó khăn để thực hiện kế hoạch đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng; có chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất chưa sử dụng để đưa vào sử dụng; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sử dụng nguồn kinh phí thu được từ nguồn thu khi cho phép chuyển mục đích đất chuyên trồng lúa nước sang sử dụng vào mục đích khác và các nguồn kinh phí hợp pháp khác để phục vụ việc khai hoang, cải tạo, đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng.

Tuy nhiên, việc đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân các cấp có kế hoạch đầu tư, khai hoang, phục hóa, cải tạo đất để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng.