Sử dụng đất công được giao sai mục đích ?

Theo Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Trưởng Phòng Tranh Tụng, Công Ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật Sư Thành Phố Hà Nội):

 Sư dụng đất đúng mục đích là yêu cầu bắt buộc đối với người được giao quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 6 Luật đất đai 2013 về nguyên tắc sử dụng đất có nêu rằng:

“Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2. Tiết kiệm,có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Chính vì vậy, sử dụng đất sai mục đích chính là vi phạm nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại Luật đất đai năm 2013. Theo đó, người sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc có thể bị thu hồi đất khi đã bị xử phạt vi phạm hành chính về việc sử dụng đất không đúng mục đích mà vẫn tiếp tục vị phạm.

Theo Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Trưởng Phòng Tranh Tụng, Công Ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật Sư Thành Phố Hà Nội):

Tại Điều 64: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai Luật Đất đai 2013 có quy định:

“1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành; Việc thu hồi đất đối với trường hợp không thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định chi tiết tại Điều 15a Nghị định số 43/2014 do được bổ sung bởi Khoản 13 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP , nội dung như sau: “Việc thu hồi đất đối với trường hợp người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước quy định tại điểm g khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai được thực hiện trong trường hợp người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật mà đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không chấp hành.”

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.”

Căn cứ thu hồi đất khi sử dụng không đúng mục đích tại Khoản 2 Điều 64 cũng nêu rằng:

“Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai”.

Như vậy điều kiện để thu hồi đất là:

 – Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất.

– Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.

Thủ tục thu hồi đất sử dụng không đúng mục đích được áp dụng theo Điều 66 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Lập biên bản vi phạm hành chính để làm căn cứ quyết định thu hồi đất

Bước 2: Thẩm tra, xác minh thực địa (nếu cần thiết)

Bước 3: Thông báo thu hồi đất

Bước 4: Tiến hành thu hồi đất

Bước 5: Cưỡng chế thu hồi đất (nếu có)

Bước 6: Cập nhật thông tin địa chính, thu hồi Giấy chứng nhận

Theo Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Trưởng Phòng Tranh Tụng, Công Ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật Sư Thành Phố Hà Nội):

Theo như Luật Đất đai năm 2013, quy định khung giá đất là giá đất mà Nhà nước quy định, xác định từ mức tối thiểu đến mức tối đa với từng loại đất cụ thể, theo vùng và ban hành định kỳ 5 năm một lần. Khung giá đất cũng là cơ sở để UBND tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương và áp dụng. Khung giá đất được đặt ra nhằm mục đích quản lý giá đất trên toàn bộ thị trường, làm căn cứ để khống chế bảng giá đất của các địa phương, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai. Trong khung đó có giá tối thiểu và giá tối đa, tức giá sàn và giá trần. Điều đó, buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung.

Tại Hà Nội, hiện nay, Đang áp dụng Nghị quyết số 18/2019/NQ-HĐND ngày 26/12/2019 về thông qua bảng giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến 31/12/2024; Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019 ban hành quy định và bảng giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2020 đến ngày 31/12/2024. Nhưng với tốc độ đô thị hóa rất lớn tại khu vực này, khi mà giá đất có sự biến động hàng ngày thì các quy định của Luật sẽ được coi là cũ, là chậm khi không điều chỉnh kịp. Điều này là nguồn gốc của những mâu thuẫn dẫn đến khi thu hồi đất, giá đền bù quá xa với giá thị trường, hay như thời điểm giao đất và thời điểm chủ thể cho thuê lại đất chỉ là khoảng thời gian ngắn thôi nhưng giữa giá theo Luật quy định và giá theo thị trường đã là một khoảng xa.

Hiện tại, Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) có nội dung là bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo giá thị trường đang được người dân và các chuyên gia đặc biệt quan tâm. Đây là quyết sách nhằm khắc phục và hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn mới. Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã đặt ra giải pháp bỏ khung giá đất, xác định giá đất phù hợp với giá phổ biến trên thị trường.

Rõ ràng, Dự thảo Luật đất đai có đề xuất bỏ khung giá đất là hoàn toàn hợp lý, nâng cao tính thương mại của quyền sử dụng đất, nhằm xác định đúng giá trị của đất ở từng khu vực, từng thời điểm, tránh bị thổi bóng. Đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, giúp thị trường minh bạch, lành mạnh, không còn hiện tượng trục lợi trên đất đai.

Theo Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Trưởng Phòng Tranh Tụng, Công Ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật Sư Thành Phố Hà Nội):

Hiện nay, trên địa bàn Hà Nội, đối với trường hợp nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước do công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển Nhà Hà Nội được giao cho các tổ chức, các nhân thuê làm cơ sở kinh doanh dịch vụ thì giá thuê nhà, đất đang được áp dụng đơn giá theo Quyết định số 38/2012/QĐ-UBND ngày 14/12/2012.

Theo đó, Điều 1 của Quyết định 38/2012/QĐ-UBND ngày 14/12/2012 quy đinh chị tiết giá thuê nhà, thuê đất đối với quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước do Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Quản lý và phát triển nhà Hà Nội được giao quản lý (không áp dụng đối với nhà xây mới và nhà đã được nhà nước cải tạo, xây dựng lại), cho các tổ chức, cá nhân thuê nhà làm cơ sở kinh doanh dịch vụ.

Tại Điều 4 cũng quy định rõ: Các tổ chức, cá nhân sử dụng diện tích nhà, đất thuộc sở hữu Nhà nước do Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Quản lý và phát triển nhà Hà Nội quản lý, cho thuê có trách nhiệm thanh toán đúng thời hạn tiền thuê nhà, tiền thuê đất cho Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Quản lý và phát triển nhà Hà Nội.

Đối với các trường hợp tổ chức, cá nhân sử dụng nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước do Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội quản lý nhưng không ký hợp đồng thuê nhà, đất; chậm thanh toán tiền thuê nhà, đất hoặc thực hiện hành vi cho thuê lại phải chịu xử lý vi phạm về quản lý, sử dụng nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước theo các quy định của pháp luật hiện hành.

Như vậy, Hành vi cho thuê lại nhà, đất thuộc sở hữu nhà nước do Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà Hà Nội quản lý không được pháp luật công nhận nên hiện tại chưa có mức giá cụ thể khi thuê lại các cơ sở đất công nêu trên.