Đặt cọc giữ chỗ ở những dự án bất động sản và những vấn đề pháp lý

Người dân không nên thực hiện việc đặt cọc giữ chỗ vào thời điểm các dự án kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện huy động vốn?

Đối với một số dự án mới các chủ đầu tư thường yêu cầu người mua đặt cọc trước một khoản tiền nếu muốn mua bất động sản thuộc dự án đó. Số tiền đóng vào hợp đồng giữ chỗ này thường được đóng vào đợt công bố dự án ra thị trường. Những người đặt cọc tiền trước sẽ được hưởng những ưu đãi về mức giá nhất định theo hứa hẹn của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, nhiều trường hợp như Chủ đầu tư và nhà thầu không uy tín, xây dựng chậm chập, tiến độ bị kéo dài, hoặc chất lượng nhà ở, căn hộ không đúng theo quy chuẩn, cam kết, quảng cáo ban đầu. Thậm chí còn có các đối tượng lừa đảo đã dựa vào sự cả tin của khách hàng vào hợp đồng giữ chỗ này đã gài bẫy khách hàng đặt cọc và ôm cọc bỏ trốn.

Do đó, khách hàng cần cẩn thận và tìm hiểu thông tin về dự án, chủ đầu tư cũng như các vấn đề pháp lý xung quanh việc đặt cọc giữ chỗ ở những dự án bất động sản, để tránh những rủi ro không đáng có, đặc biệt với những dự án mới chưa đủ điều kiện để huy động vốn,

Vậy, thời điểm nào các dự án đủ điều kiện huy động vốn?

Điều này đã được quy định rõ tại Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và một số văn bản pháp luật khác. Cụ thể, theo các quy định tại Khoản 2, Điều 69 Luật nhà ở năm 2014, vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại là: “Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.”. Chủ đầu tư có quyền được huy động vốn, nhưng nguồn vốn huy động cho một dự án kinh doanh bất động sản được hình thành trong tương lai yêu cầu những điều kiện nhất định. Theo Khoản 1, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản, điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.”. Có thể hiểu, việc đặt cọc chỉ có thể diễn ra một cách hợp pháp khi chủ đầu tư dự án có khả năng thực hiện hoặc cho thấy khả năng thực hiện dự án.

Điều này cũng được quy định cụ thể tại Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hay Điều 9 Thông tư 19/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng. Theo đó, nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán.

Thoả thuận đặt cọc tiền giữ chỗ mua BĐS là trái pháp luật?

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản, việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo Luật, cũng như việc huy động vốn, chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết là những hành vi bị cấm.

Đồng thời, theo quy định tại khoản 2, Điều 19, Nghị định 99/2015, việc huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở là trái pháp luật.

Ngược lại nếu mục đích của đặt cọc chỉ là để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở sẽ được ký kết, chủ đầu tư không sử dụng tiền đặt cọc vào mục đích huy động vốn để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thì đặt cọc trong trường hợp này không phải là hình thức huy động vốn. Tuy nhiên việc xác định xem Chủ đầu tư có sử dụng tiền đặt cọc đó để thực hiện dự án hay không lại là câu hỏi khó trả lời..

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn tư vấn trên báo Pháp Luật Việt Nam số ra 105 ngày 15/4/2020

Chưa có chế tài xử lí thích đáng đối với hành vi đặt cọc giữ chỗ của chủ đầu tư?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 179 của Luật nhà ở. 2014 quy định: “Người nào có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lí hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật”. Tuy nhiên, quy định trên chưa được cụ thể hoá mà chỉ mang tính chất chung chung, chưa có chế tài cụ thể nào để xử lý hành vi này, đây là một thiếu sót rất lớn cần phải sửa đổi trong tương lai.

Tiền đặt cọc chiếm đoạt của nhà đầu tư là rất lớn. Tuy nhiên, để đòi lại số tiền trên, hay buộc tội chiếm đoạt chủ đầu tư là không dễ dàng, do chủ đầu tư thường cài một số điều khoản có lợi cho chủ dầu tư hoặc thông qua bên môi giới trong hợp đồng đặt cọc giữ chỗ để chuyển rủi ro sang người đặt tiền cọc, hoặc sang một đối tượng khác, cụ thể:

  • Thông qua bên môi giới để chào bán hoặc ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ với người mua nhà;
  • Không cam kết thời hạn mở bán;
  • Không cam kết và ấn định giá bán bất động sản;
  • Hợp đồng không ghi rõ về bất động sản;
  • Hợp đồng không cho phép người mua lấy lại tiền đặt cọc;
  • Hợp đồng yêu cầu bảo mật thông tin.

Có thể khẳng định, việc đặt cọc giữ chỗ là chiêu trò lừa đảo chiếm dụng vốn trái phép, có lợi cho chủ đầu tư nhưng bất lợi, tiềm tàng rủi ro cho người mua cũng như làm bất ổn thị trường.

Người có nhu cầu sở hữu bất động sản cần phải có sự chuẩn bị và tìm hiểu kỹ càng các thông tin về dự án, với các Dự án mà Chủ đầu tư đã cam kết về tiến độ, chất lượng và đã được Ngân hàng bảo lãnh là một lựa chọn tối ưu, an toàn hơn.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuấn

Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội)

call-to-like

Đội ngũ luật sư bào chữa – Công ty Luật TGS

lstuan

 

Luật sư – Nguyễn Văn Tuấn – Giám Đốc Công ty Luật TGS

Ông là một luật sư giỏi có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai. Luật sư đã tham gia tranh tụng nhiều vụ án tranh chấp đất đai, vụ án hình sự, kinh tế, thương mại,.. trên toàn quốc.

lshunga

 

Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Giám Đốc Công ty Luật TGS

Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng là một luật sư giỏi, đã từng công tác tại Công ty Luật TNHH NHB và nhiều công ty luật có thương hiệu khác, với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Đất đai, hình sự, dân sự.

lshungb

 

Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Luật sư Công ty Luật TGS

Luật sư Đức Hùng từng công tác tại nhiều tổ chức hành nghề luật sư uy tín, có nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực tranh tụng hình sự, đất đai, tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình.

lsson

 

Luật sư Hà Huy Sơn – Luật sư Công ty Luật TGS

Là một luật sư giỏi trong lĩnh vực hình sự. Với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực Hình Sự, luật sư Hà Huy Sơn đã gây dựng được cho mình thương hiệu riêng và sự uy tín vững chắc đối với khách hàng.

tu van
ảnh đại diện luật sư tuấn

Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn miễn phí

  • Luật Sư - Văn Phòng Luật TGS Law
  • Địa chỉ: Số 34, Ngõ 187 Trung Kính, Yên Hòa, Cầu Giấy, Hà Nội.
  • Điện thoại: 0984.769.278
  • Email: contact.tgslaw@gmail.com
  • Hotline: 0985.928.544 - Luật Sư Nguyễn Văn Tuấn

Hoặc Bạn Có Thể Gửi Nội Dung Đăng Ký Tư Vấn Miễn Phí Qua Biểu Mẫu Dưới Đây Chúng Tôi/Luật Sư Sẽ Liên Hệ Lại Ngay!