Quy trình thực hiện dự án có sử dụng đất, đầu tư bằng vốn ngoài ngân sách, phải thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư[Update 2021]

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước, quy hoạch sử dụng đất phải đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững; tăng giá trị kinh tế, tài chính đất đai đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất vừa đáp ứng mục tiêu trước mắt và mục tiêu lâu dài cho phát triển kinh tế – xã hội; đảm bảo quốc phòng, an ninh.

Về kế hoạch sử dụng đất phải đánh giá xây dựng mục tiêu cụ thể đảm bảo tính sát thực, khả thi, phù hợp với tình hình thực tế, phải được đánh giá tổng hợp các thông tin, tài liệu, hiện trạng sử dụng đất; phân tích đánh giá về các yếu tố, điều kiện tự nhiên, nguồn lực, bối cảnh trực tiếp tác động và thực trạng sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực; dự báo xu thế biến động của việc sử dụng đất của từng thời kỳ. Đưa ra các giải pháp cụ thể có tính chiến lược lâu dài nhưng phải đảm bảo giải quyết các nhiệm vụ trước mắt, hoàn thiện thể chế tiếp tục được cải cách, đổi mới mạnh mẽ về tư duy, phương pháp xây dựng theo hướng tích hợp, cắt giảm tối đa số lượng đầu văn bản quy định chi tiết để đơn giản hóa hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, tránh phát sinh thủ tục hành chính, giảm chồng chéo, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp trong quá trình tra cứu và thực thi.

Việc đầu tư xây dựng phải đảm bảo phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch phân khu đô thị theo quy định của pháp luật, quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và quy hoạch đơn vị hành chính – kinh tế đặc biệt.

Theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 34 Luật xây dựng năm 2014 thì “Quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng đặc thù” thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng. Tuy nhiên, nội dung này đã được bãi bỏ theo quy định tại Khoản 9 Điều 28 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 luật có liên quan đến quy hoạch 2018. Trong quá trình áp dụng quy định này chưa đảm bảo được tính thống nhất về thẩm quyền phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng đối với các dự án thuộc quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng. Do đó, theo Điểm a Khoản 7 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 đã quy định Bổ sung điểm c vào sau điểm b khoản 2 Điều 34 Luật xây dựng năm 2014: “Quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng” để đảm bảo tính thống nhất trong việc thực hiện áp dụng quy định về thẩm quyền quy khoạch phân khu chức năng không thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng và quy hoạch nông thôn trong phạm vi địa giới hành chính do mình quản lý sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của cơ quan quản lý quy hoạch xây dựng thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm b Khoản 7 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020.

Các hình thức phát triển nhà ở và phân loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Điều 17 Luật Nhà ở 2014 đã được điều chỉnh lại theo hướng phân loại rõ ràng và chi tiết hơn để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với quy định của Luật Xây dựng và Luật Quy hoạch đô thị, trong đó bổ sung hình thức phát triển nhà ở trong khu đô thị và quy định rõ ràng hơn về 2 hình thức còn lại, gồm: Phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; Phát triển nhà ở theo dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; và Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân”.

Luật Xây dựng 2020 có một số điều chỉnh liên quan đến dự án khu đô thị, nhà ở như sau: Bổ sung khái niệm “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị” tại điểm đ khoản 1 Điều 1 Luật Xây dựng 2020, đồng thời quy định chi tiết theo hướng tăng cường kiểm soát khâu thẩm định dự án và bàn giao công trình, dự án để đảm bảo tính chất đặc thù về yêu cầu kỹ thuật, đảm bảo tính đồng bộ về hạ tầng của loại dự án này. Bỏ khái niệm “nhà ở riêng lẻ” trong Luật Xây dựng và chỉ giữ lại khái niệm “nhà ở riêng lẻ” trong Luật Nhà ở để đảm bảo khắc phục sự không thống nhất trong các quy định cũ.

Chủ trương chuyển đổi mục đích sử dụng đất, điều chỉnh kế hoạch, quy hoạc sử dụng đất: Đề xuất dự án đầu tư có sử dụng đất cũng phải đảm bảo phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất (Điều 33.3 Luật Đầu tư 2020) nên trường hợp đề xuất dự án đầu tư dẫn đến phải điều chỉnh mục đích sử dụng đất và chưa có trong kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất thì cần phải thực hiện các thủ tục xin chấp thuận/chủ trương cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và bổ sung vào kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất theo quy định.

Theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 12 Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư ngày 28/2/2020, được sửa đổi Khoản 5 Điều 108 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, ngày 26/3/2021 hướng dẫn Luật Đầu tư thì Nhà đầu tư được đề xuất thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất ngoài danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Nhà đầu tư lập hồ sơ đề xuất dự án, gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp.

Hồ sơ đề xuất bao gồm các nội dung sau đây: “(1) Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, bao gồm cam kết chịu mọi chi chí, rủi ro nếu hồ sơ đề xuất dự án không được chấp thuận; (2) Nội dung đề xuất dự án đầu tư gồm: tên dự án; mục tiêu đầu tư; quy mô đầu tư; sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án, vốn đầu tư; phương án huy động vốn; thời hạn, tiến độ đầu tư; phân tích hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án, bảo đảm quốc phòng, an ninh, phát triển bền vững của dự án đầu tư; (3) Đề xuất dự kiến nhu cầu sử dụng đất; thông tin về hiện trạng sử dụng đất tại địa điểm thực hiện dự án (nếu có); mục đích sử dụng đất; các chỉ tiêu quy hoạch được duyệt; (4) Hồ sơ về tư cách pháp lý, năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư; (5) Các tài liệu cần thiết khác để giải trình hồ sơ đề xuất dự án (nếu có)”.

Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày các nội dung nghiên cứu sơ bộ về sự cần thiết, tính khả thi về các mặt: Kỹ thuật, hiệu quả kinh tế – xã hội, mặt tài chính và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng, làm cơ sở xem xét, quyết định chủ trương đầu tư xây dựng.

Các dự án thuộc trường hợp lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi theo quy định tại Điều 52 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi Khoản 10 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì khi đầu tư xây dựng, chủ đầu tư hoặc cơ quan, tổ chức được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này. Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải phù hợp với yêu cầu của từng loại dự án. Việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải tuân thủ quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Tuy nhiên, trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, việc lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng được quy định như sau: “(1) Dự án quan trọng quốc gia, dự án nhóm A sử dụng vốn đầu tư công; dự án PPP theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư; dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ theo quy định của Luật Đầu tư phải lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng; (2) Đối với dự án không thuộc quy định tại điểm a khoản này, việc lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng do người quyết định đầu tư quyết định; (3) Trình tự lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công, pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư và quy định khác của pháp luật có liên quan; (4) Nội dung Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng được thực hiện theo quy định tại Điều 53 của Luật xây dựng sửa đổi năm 2020, trừ dự án PPP”.

Ngoài ra, trong các dự án đầu tư xây dựng như: “Công trình xây dựng sử dụng cho mục đích tôn giáo; Công trình xây dựng quy mô nhỏ và công trình khác do Chính phủ quy định” thì chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng. Trừ trường hợp, Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân khi xây dựng không phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng. Việc lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng được hướng dẫn bởi Điều 9, Điều 10 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, ngày 03/3/2021 của Chính Phủ.

Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu, pháp luật về xã hội hóa, pháp luật chuyên ngành và không đáp ứng điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản này. Cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư giao cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời là Quyết định phê duyệt Danh mục dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 29 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, ngày 26/3/2021 của Chính phủ về hướng dẫn Luật Đầu tư.

Việc chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020: “Trường hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất mà chỉ có một người đăng ký tham gia hoặc đấu giá không thành theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc trường hợp tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mà chỉ có một nhà đầu tư đăng ký theo quy định của pháp luật về đấu thầu, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật có liên quan” được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, ngày 26/3/2021 của Chính phủ: “Đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nhưng chỉ có một nhà đầu tư đăng ký tham gia hoặc đã tổ chức đấu giá ít nhất 02 lần không thành theo quy định của pháp luật về đất đai; Đã đăng tải Danh mục dự án theo quy định của pháp luật về đấu thầu nhưng chỉ có một nhà đầu tư đăng ký và đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm hoặc nhiều nhà đầu tư đăng ký nhưng chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật về đấu thầu; Cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá, đấu thầu có trách nhiệm xem xét việc đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm a và b khoản này và có văn bản thông báo cho cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư (nếu có) để thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 Điều 30 của Nghị định này”.

Như vậy, Luật Đầu tư 2020 đã không còn sử dụng thuật ngữ “quyết định chủ trương đầu tư” mà thay bằng thuật ngữ “chấp thuận chủ trương đầu tư”, đồng thời có một số quy định mới về thẩm quyền, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo hướng đơn giản hóa, hạn chế sự chồng chéo và tăng cường phân cấp thẩm quyền cho các địa phương. Cụ thể như sau: Bổ sung thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ đối với dự án đầu tư đồng thời thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của từ 02 ủy ban nhân dân cấp tỉnh trở lên được quy định tại khoản 3 Điều 31 Luật đầu tư năm 2020.

Thu hẹp phạm vi các dự án phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư theo hướng loại bỏ dự án sản xuất thuốc lá điếu được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 31 Luật đầu tư 2014, bỏ giới hạn các dự án có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên phải trình Thủ tướng, được quy định tại khoản 2 Điều 31 Luật đầu tư 2014. Bãi bỏ thủ tục 02 bước lấy ý kiến thẩm định chủ trương đầu tư đối với dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ tại cơ quan đăng ký đầu tư cấp tỉnh và Bộ Kế hoạch đầu tư, quy định thống nhất một đầu mối tiếp nhận và thẩm định hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư là Bộ Kế hoạch và Đầu tư Điều 35 Luật đầu tư. Bổ sung thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với dự án của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; ven biển, khu vực khác có anh hưởng đến quốc phòng, an ninh để phù hợp với các quy định tương ứng của Luật Đất đai được quy định tại điểm d khoản 1 Điều 32 Luật đầu tư năm 2020.

Luật đầu tư năm 2020 cũng đã bãi bỏ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với hộ gia đình, cá nhân để áp dụng thống nhất điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của các đối tượng này theo quy đinh của Luật Đất đai được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 32 Luật đầu tư năm 2020. Quy định Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư dối với các dự án thực hiện tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt được quy định tại khoản 2 Điều 31 Luật đầu tư năm 2020.

Theo quy định tại Điều 20 của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP thì sau khi hoàn thành thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh đề nghị chấp thuận đầu tư hoặc trình cấp có thẩm quyền quyết định chấp thuận đầu tư thực hiện dự án. Quyết định chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền là cơ sở pháp lý để thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án. Nhưng Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015, ban hành sau Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, không có quy định các dự án xây dựng nhà ở phải làm thủ tục chấp thuận đầu tư sau khi cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư. Do đó, Bộ Xây dựng đã có hướng dẫn: Đối với những dự án đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ không phải thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư theo quy định tại Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị do Chính phủ ban hành ngày 14/01/2013”.

Như vậy, những quy định chồng chéo về thủ tục chấp thuận đầu tư đối với dự án xây dựng nhà ở trên đây đã gây khó khăn, vướng mắc cho các nhà đầu tư trong quá trình thực hiện. Để tháo gỡ vướng mắc này, đối với các dự án xây dựng nhà ở theo quy định tại khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2014, được sửa đổi bởi Điểm d Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 thì: “Đối với dự án xây dựng nhà ở khác thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư”.

Tổ chức đấu thầu và lựa chọn nhà đầu tư

Để đảm bảo tính cạnh tranh trong đấu thầu, Nhà đầu tư tham dự thầu được đánh giá là độc lập về pháp lý và độc lập về tài chính với nhà thầu tư vấn, cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bên mời thầu quy định tại khoản 4 Điều 6 của Luật Đấu thầu khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 2 Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư do Chính phủ ban hành ngày 28/2/2020. Sau khi dự án đầu tư được ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt đưa vào danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất nhà nước đang quản lý, sử dụng. Trong đó, bao gồm yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị được quy định tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP, được sửa đổi Khoản 4 Điều 108 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, ngày 26/3/2021 của Chính phủ.

Do đó, Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ tổ chức đầu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định tai điểm b khoản 2 Điều 29 Nghị định 31/2021/NĐ-CP, ngày 26/3/2021 của Chính phủ: “Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư thuộc trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu, pháp luật về xã hội hóa, pháp luật chuyên ngành và không đáp ứng điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản này. Cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư giao cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời là Quyết định phê duyệt Danh mục dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu”.

Nhà đầu tư chuẩn bị và nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án tới Sở Kế hoạch và Đầu tư và trên hệ thống mạng đấu thầu quốc gia căn cứ nội dung thông tin được công bố theo quy định. Hồ sơ đăng ký thực hiện dự án của nhà đầu tư đã được hướng dẫn chi tiết tại Thông tư 06/2020/TT-BKHĐT ngày 18/9/2020 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn thực hiện Nghị định số 25/2020/NĐ-CP. Trong đó, Nghị định 25/2020/NĐ-CP và Luật Đầu tư 2020 đã tháo gỡ các vướng mắc của Nghị định 30/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về 02 trường hợp: Trường hợp có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu của HSMT, chủ tịch ủy ban nhân cấp tỉnh ra quyết định áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi theo quy định; giao cơ quan chuyên môn thuộc ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc ủy ban nhân dân cấp huyện là bên mời thầu và Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu hoặc chỉ có một nhà đầu tư tham gia đấu thầu, chủ tịch ủy ban nhân cấp tỉnh ra quyết định giao Sở Kế hoạch và Đầu tư thông báo và hướng dẫn nhà đầu tư nộp hồ sơ trình quyết định chủ trương đầu tư đồng thời với quyết định lựa chọn nhà đầu tư khi nhà đầu tư đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.

Hồ sơ dự thầu, căn cứ theo quy định tại khoản 31 Điều 4 Luật Đấu thầu năm 2013, được hiểu là toàn bộ tài liệu được nộp cho bên mời thầu do nhà thầu chuẩn bị, lập theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu. Do vậy, căn cứ theo quy định tại Điều 18 Nghị định 63/2014/NĐ-CP về việc đánh giá hồ sơ dự thầu, các quy định khác quy định của Luật đấu thầu năm 2013 và văn bản hướng dẫn có liên quan đến hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu, có thể xác định, hồ sơ dự thầu được lập sẽ gồm có các giấy tờ cơ bản theo yêu cầu của từng gói thầu trong các lĩnh vực khác nhau.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 60 Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư do Chính phủ ban hành ngày 28/2/2020 thì Sau khi ký kết hợp đồng, bên mời thầu, nhà đầu tư phối hợp với cơ quan chuyên ngành trình cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Nhà đầu tư nộp giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M2) và giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền (M3) được đề xuất trong hồ sơ dự thầu cho cơ quan quản lý nhà nước có chức năng căn cứ tiến độ thỏa thuận tại hợp đồng. Không tính lãi vay đối với chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Riêng về thủ tục giao đất cho nhà đầu tư thực hiện dự án, quy định này đã tháo gỡ các vướng mắc của nhiều địa phương trong việc áp dụng Nghị định 30/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư do Chính phủ ban hàng ngày 17/5/2015. Cụ thể, Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư phân định rõ trường hợp giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức gồm: Đấu thầu dự án theo Luật Đấu thầu; Đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai; Quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư”. Bởi vì, theo Nghị định 30/2015/NĐ-CP, ngày 17/5/2015 của Chính phủ không quy định rõ dự án sau khi trúng đấu thầu thì nhà đầu tư có được giao đất hay không, trong khi theo luật Đất đai quy định về các căn cứ giao đất lại không có căn cứ vào kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Do đó, việc đấu thầu chỉ có cơ sở để xác định nhà đầu tư của dự án, chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng để thực hiện giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu để thực hiện dự án, bởi vậy trên thực tế nhiều địa phương sau khi đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư vẫn phải quay sang tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để có căn cứ giao đất cho Nhà đầu tư.

Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất; xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với Nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 60 Nghị định 25/2020/NĐ-CP ngày 28/2/2020 của Chính phủ, được sửa đổi bởi Khoản 9 Điều 108 Nghị định 31/2021/NĐ-CP: “Sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu đất thực hiện dự án, việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án áp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế (nếu có). Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án phải nộp tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Do đó, khi nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án triển khai thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định tại hợp đồng, pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai, quy hoạch, nhà ở, kinh doanh bất động sản và các pháp luật khác có liên quan.

Việc xử lý tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với trường hợp Quỹ phát triển đất ứng vốn cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá hoặc không đấu giá thì tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được quy định tại Khoản 1 Điều 13 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ, được thực hiện theo hướng dẫn bởi Khoản 1 và Khoản 2 Điều 6 Thông tư 77/2014/TT-BTC, hướng dẫn Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành ngày 16/6/2016.

Trường hợp chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển khu đô thị mà nhà nước sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có trách nhiệm đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi bàn giao quỹ đất này cho nhà nước. Khi bàn giao quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội cho nhà nước thì chủ đầu tư dự án được hoàn trả (hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước) các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các khoản chi phí hợp pháp khác theo quy định của pháp luật mà chủ đầu tư đã thực hiện đối với quỹ đất 20% phải bàn giao. Số tiền còn lại chưa được hoàn trả hoặc khấu trừ (nếu có) được tính vào chi phí đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư theo quy định tại khoản 5 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, ngày 20/10/2015 của Chinh phủ.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 12 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, ngày 18/12/2020 của Chính phủ thì các dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư do cơ quan có thẩm quyền thực hiện giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất thì được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một số năm hoặc miễn toàn bộ thời gian sử dụng đất, trừ các trường hợp: Chỉ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản của dự án; Sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ và Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Nhà nước quản lý dự án theo quy hoạch nên bắt buộc dự án muốn hình thành phải có quy hoạch chi tiết (QHCT). Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng và được thực hiện theo quy định tại Điều 20 Luật xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018: “Lập, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch xây dựng; Điều tra, khảo sát thực địa; thu thập bản đồ, tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, hiện trạng kinh tế – xã hội, quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh có liên quan để lập đồ án quy hoạch xây dựng; Lập đồ án quy hoạch xây dựng; Thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch xây dựng”.

• Về quy trình thực hiện

Tại khoản 1 Điều 50 Luật xây dựng năm 2014 quy định có 03 giai đoạn gồm: “chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng, trừ trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ”, được hướng dẫn chi tiết tai bởi Điều 4 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, ngày 03/3/2021 của Chính Phủ. Cụ thể:

• Giai đoạn chuẩn bị dự án gồm các công việc: khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có); lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng phục vụ lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng; lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi để phê duyệt/quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án;
• Giai đoạn thực hiện dự án gồm các công việc: chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấy phép xây dựng (đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng); lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng; thi công xây dựng công trình; giám sát thi công xây dựng; tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành; vận hành, chạy thử; nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng; bàn giao công trình đưa vào sử dụng và các công việc cần thiết khác;
• Giai đoạn kết thúc xây dựng gồm các công việc: Quyết toán hợp đồng xây dựng, quyết toán dự án hoàn thành, xác nhận hoàn thành công trình, bảo hành công trình xây dựng, bàn giao các hồ sơ liên quan và các công việc cần thiết khác.

Việc phân chia dự án đầu tư xây dựng thành các dự án thành phần và phân kỳ đầu tư được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 50 Luật xây dựng năm 2014, được sửa đổi bởi Khoản 9 Điều 1 Luật Xây dựng 2020. Do đó, căn cứ điều kiện cụ thể của dự án, người quyết định đầu tư quyết định việc thực hiện tuần tự hoặc kết hợp, xen kẽ các công việc trong giai đoạn thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình vào khai thác sử dụng.

• Xin chấp thuận độ cao tĩnh không, thỏa thuận đấu nối hạ tầng

Tuỳ vào độ cao của công trình thuộc quy hoạch, thiết kế của dự án mà Chủ đầu tư dự án phải thực hiện thủ tục xin chấp thuận về quản lý độ cao công trình được quy định tại Nghị định 32/2016/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý độ cao chướng ngại vật hàng không và các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời Việt Nam. Văn bản của Cục Tác chiến – Bộ Tổng tham mưu về chấp thuận độ cao tĩnh không xây dựng công trình là cơ sở để các Bộ, ngành, UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng các khu đô thị, khu nhà ở cao tầng, khu hạ tầng kỹ thuật công nghiệp, khu kinh tế, khu đặc thù, khu công nghệ cao theo quy định tại Điều 8 Nghị định 32/2016/NĐ-CP.

• Khảo sát, lập quy hoạch chi tiết xây dựng:

Đối với dự án chưa có quy hoạch chi tiết thì chủ đầu tư sau khi được phê duyệt dự án phải thực hiện các thủ tục lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tại khu vực dự án được giao đầu tư.

Theo khoản 17 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 2009 thì Giấy phép quy hoạch xây dựng là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng trong khu chức năng đặc thù làm căn cứ lập quy hoạch chi tiết hoặc lập dự án khi chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt. Tuy nhiên, khoản 15 Điều 29 Luật sửa đổi 37 luật liên quan đến quy hoạch đã bãi bỏ quy định về Giấy phép quy hoạch đô thị và Chứng chỉ quy hoạch tại Luật Quy hoạch đô thị 2009. Đồng thời, luật mới cũng bải bỏ quy định về chứng chỉ quy hoạch (Chứng chỉ quy hoạch là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩmq uyền xác định các số liệu và thông tin liên quan của một khu vực hoặc một lô đất theo đồ án quy hoạch đô thị đã được phê duyệt theo khoản 16 Luật Quy hoạch đô thị 2009).

• Lập hồ sơ thiết kế công trình

Theo quy định tại Điều 78 Luật xây dựng năm 2014, được sửa đổi bởi Khoản 23 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì thiết kế xây dựng gồm: Thiết kế sơ bộ trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng; Thiết kế cơ sở trong Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc thiết kế bản vẽ thi công trong Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng; Các thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở bao gồm thiết kế kỹ thuật tổng thể (Front – End Engineering Design, sau đây gọi là thiết kế FEED), thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và các thiết kế khác (nếu có) theo thông lệ quốc tế.

Thiết kế xây dựng được thực hiện theo trình tự một bước hoặc nhiều bước như: “Thiết kế một bước là thiết kế bản vẽ thi công; Thiết kế hai bước bao gồm thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công; Thiết kế ba bước bao gồm thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công; Thiết kế nhiều bước theo thông lệ quốc tế”. Người quyết định đầu tư quyết định số bước thiết kế xây dựng khi phê duyệt dự án, quyết định đầu tư xây dựng.

Hồ sơ thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở bao gồm thuyết minh thiết kế, bản vẽ thiết kế, tài liệu khảo sát xây dựng liên quan, dự toán xây dựng và chỉ dẫn kỹ thuật (nếu có) theo yêu cầu của chủ đầu tư. Thiết kế bản vẽ thi công do tổ chức tư vấn thiết kế hoặc nhà thầu thi công xây dựng lập cho toàn bộ công trình hoặc từng hạng mục công trình hoặc từng giai đoạn thi công công trình theo yêu cầu của chủ đầu tư và phải được xem xét thẩm tra, thẩm định, phê duyệt theo quy định tại Điều 82 Luật Xây dựng năm 2020, được sửa đổi bởi Khoản 24 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, và được hướng dẫn bởi Nghị định 15/2021/NĐ-CP ngày 03/03/2021 của Chính phủ.

Như vậy, có thể thấy Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có điều chỉnh quan trọng liên quan đến thẩm quyền thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng. Theo đó Chủ đầu tư một số loại công trình có quyền tự tổ chức thẩm định thiết thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, không bắt buộc phải làm thủ tục thẩm định dự án đầu tư, thiết kế xây dựng tại Bộ Xây dựng/Sở Xây dựng. Quyền, thẩm quyền thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng được quy định chi tiết tại Điều 56, 57 và 58 Luật Xây dựng 2020 và Chương II Nghị định 15/2021/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng.

• Thiết kế và thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy

Thiết kế và thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy được quy định tại khoản 1 Điều 13 Nghị định 136/2020/NĐ-CP, ngày 24/10/2020 của Chính phủ: “Quy hoạch xây dựng, thiết kế xây dựng mới, cải tạo hoặc thay đổi tính chất sử dụng dự án, công trình, thiết kế phương tiện giao thông cơ giới có yêu cầu đặc biệt về bảo đảm an toàn phòng cháy và chữa cháy khi chế tạo mới hoặc hoán cải thuộc mọi nguồn vốn đầu tư phải tuân theo các quy định, quy chuẩn, tiêu chuẩn về phòng cháy và chữa cháy. Việc lập đồ án quy hoạch, hồ sơ thiết kế xây dựng dự án, công trình, phương tiện giao thông cơ giới quy định tại Phụ lục V ban hành kèm theo Nghị định 136/2020/NĐ-CP phải do đơn vị có đủ điều kiện theo quy định thực hiện và phải được thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy”.

Thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy là việc cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, đối chiếu các giải pháp, nội dung thiết kế dự án, công trình, phương tiện giao thông cơ giới có yêu cầu đặc biệt về bảo đảm an toàn phòng cháy và chữa cháy với các quy chuẩn, tiêu chuẩn, các quy định của pháp luật Việt Nam có liên quan đến phòng cháy và chữa cháy hoặc tiêu chuẩn nước ngoài, tiêu chuẩn quốc tế về phòng cháy và chữa cháy được phép áp dụng tại Việt Nam theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Kết quả thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy là một trong những căn cứ để xem xét, phê duyệt quy hoạch, phê duyệt dự án, thẩm định thiết kế xây dựng và cấp giấy phép xây dựng. Do đó, các đối tượng thuộc diện thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy được quy định chi tiết tại Nghị định 136/2020/NĐ-CP, ngày 24/10/2020 của Chính phủ.

• Lập và phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường (DTM)

Tại Khoản 23 Điều 3 Luật bảo vệ Môi trường năm 2014 quy định: “Đánh giá tác động môi trường là việc phân tích, dự báo tác động đến môi trường của dự án đầu tư cụ thể để đưa ra biện pháp bảo vệ môi trường khi triển khai dự án đó”.

Theo quy định tại Điều 14 Luật bảo vệ Môi trường năm 2014 thì: “Cơ quan được giao nhiệm vụ xây dựng chiến lược, quy hoạch, kế hoạch quy định tại khoản 1 Điều 13 của Luật này có trách nhiệm lập hoặc thuê tổ chức tư vấn lập báo cáo đánh giá môi trường chiến lược. Đánh giá môi trường: chiến lược phải được thực hiện đồng thời với quá trình xây dựng chiến lược, quy hoạch, kế hoạch. Kết quả thực hiện đánh giá môi trường chiến lược phải được xem xét, tích hợp vào nội dung chiến lược, quy hoạch, kế hoạch. Trên cơ sở thực hiện đánh giá môi trường chiến lược, cơ quan được giao nhiệm vụ xây dựng chiến lược, quy hoạch, kế hoạch có trách nhiệm lập báo cáo đánh giá môi trường chiến lược gửi cơ quan có thẩm quyền để thẩm định”. Việc thẩm định báo cáo đánh giá môi trường chiến lược được quy định tại 16 Luật bảo vệ Môi trường năm 2014, được hướng dẫn bởi Điều 10 Nghị định 18/2015/NĐ-CP nay được sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 1 Nghị định 40/2019/NĐ-CP.

Như vậy, đối với các dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ; Dự án có sử dụng đất của khu bảo tồn thiên nhiên, vườn quốc gia, khu di tích lịch sử – văn hóa, khu di sản thế giới, khu dự trữ sinh quyển, khu danh lam thắng cảnh đã được xếp hạng; Dự án có nguy cơ tác động xấu đến môi trường thì Chủ dự án phải tự mình hoặc thuê tổ chức tư vấn thực hiện đánh giá tác động môi trường và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thực hiện đánh giá tác động môi trường theo quy định tại Điều 19 Luật Bảo vệ môi trường 2014, được hướng dẫn bởi Điều 12 Nghị định 18/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015, nay được sửa đổi bởi Khoản 4 Điều 1 Nghị định 40/2019/NĐ-CP ngày 13/5/2019 của Chính phủ.

• Thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công

Thẩm định thiết kế của chủ đầu tư theo khoản 1 Điều 82 Luật Xây dựng 2020: “Chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức thẩm định bước thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở quy định tại khoản 2 Điều này làm cơ sở phê duyệt, trừ trường hợp người quyết định đầu tư có quy định khác tại quyết định đầu tư xây dựng. Đối với các bước thiết kế còn lại, chủ đầu tư quyết định việc kiểm soát thiết kế theo quy định tại hợp đồng giữa chủ đầu tư với nhà thầu và quy định của pháp luật có liên quan”.

Do đó, các “công trình xây dựng sử dụng vốn đầu tư công; Công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công thuộc dự án có quy mô nhóm B trở lên hoặc công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng; Công trình, xây dựng thuộc dự án PPP; Công trình xây dựng ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng sử dụng vốn khác được xây dựng tại khu vực không có quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn” được quy định tại khoản 1 Điều 83a của Luật xây dựng năm 2020 phải được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế xây dựng theo nội dung quy định tại khoản 2 Điều 83a của Luật xây dựng năm 2020. Cơ quan thẩm định được mời tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực, kinh nghiệm tham gia thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định tại khoản 3 Điều 82 Luật xây dựng năm 2014 được sửa đổi bởi Khoản 24 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020.

Việc thẩm định thiết kế, dự toán xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở được hướng dẫn bởi Mục IV Công văn 3482/BXD-HĐXD năm 2014: Từ 01/01/2015, công trình chưa được phê duyệt thiết kế, dự toán thì nội dung lập, thẩm định thiết kế, dự toán xây dựng công trình được thực hiện theo quy định tại Điều 80, Điều 83 của Luật Xây dựng 2014. Thẩm quyền và quy trình tổ chức thẩm định thiết kế, dự toán được áp dụng theo quy định về thẩm quyền và quy trình thẩm tra thiết kế tại Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 của Chính phủ về Quản lý chất lượng công trình xây dựng (sau đây gọi là Nghị định số 15/2013/NĐ-CP) và Thông tư số 13/2013/TT-BXD ngày 15/8/2013 của Bộ Xây dựng về Quy định thẩm tra, thẩm định và phê duyệt thiết kế xây dựng công trình.

• Xin cấp Giấy phép xây dựng

Tại khoản 7 Điều 3 Luật xây dựng năm 2014 quy định: “Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình”.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 89 Luật xây dựng năm 2014, được sửa đổi bởi Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ các trường hợp được miễn quy định tại khoản 2 Điều Điều 89 Luật xây dựng năm 2014, được sửa đổi bởi Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020. Tuy nhiên, ngoài Giấy phép xây dựng công trình, chủ đầu tư thực hiện các thủ tục lập và xin phê duyệt Báo cáo DTM của dự án tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hoàn tất hồ sơ thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, hồ sơ thiết kế cơ sở;….

Do đó, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 đã lược bỏ điều kiện “tổng diện tích sàn dưới 500m2” và điều chỉnh: “Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa” theo quy định Điều 89 Luật xây dựng năm 2014, được sửa đổi bởi Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020. Rút ngắn thời gian cấp Giấy phép xây dựng công trình xuống còn 20 ngày (theo Luật Xây dựng 2014 là 30 ngày) và giữa nguyên thời gian cấp Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ là 15 ngày.

Ngoài ra, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 cũng đã bãi bỏ điều kiện về đảm bảo đủ vốn theo tiến độ xây dựng công trình, nhưng bắt buộc chủ đầu tư phải gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc. Đối với các công trình phải thực hiện cấp phép xây dựng công trình thì không phải thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế triển khai sau cơ sở tại cơ quan chuyên môn về xây dựng (phân cấp việc thẩm định cho chủ đầu tư, một số nội dung quản lý Nhà nước về xây dựng trong giai đoạn thẩm định thiết kế được xem xét tại bước cấp phép xây dựng). Toàn bộ thẩm quyền cấp phép xây dựng công trình đã được phân cấp cho địa phương theo quy định tại Khoản 37 Điều 1 Luật xây dựng năm 2020.

• Thi công xây dựng công trình

Thi công xây dựng công trình gồm xây dựng và lắp đặt thiết bị đối với công trình xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời, tu bổ, phục hồi; phá dỡ công trình; bảo hành, bảo trì công trình xây dựng theo quy định tại khoản 33 Điều 3 Luật xây dựng năm 2014.

Việc khởi công xây dựng công trình phải bảo đảm các điều kiện: “Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng; Có giấy phép xây dựng đối với công trình phải có giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 89 của Luật này; Có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt; Chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng với nhà thầu thực hiện các hoạt động xây dựng liên quan đến công trình được khởi công theo quy định của phập luật; Có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng; Chủ đầu tư đã gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc” theo quy định tại khoản 1 Điều 107 Luật xây dựng năm 2014, được sửa đổi bởi Khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020.

Việc khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ cần đáp ứng điều kiện quy định tại điểm b tại khoản 1 Điều 107 Luật xây dựng năm 2014, được sửa đổi bởi Khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020. Việc tổ chức thi công xây dựng, quản lý chất lượng xây dựng phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 157 Luật xây dựng năm 2014 và được thực hiện theo các văn bản hướng dẫn thi hành.

Điều kiện về kinh doanh, quản lý và vận hành dự án sau khi dự án đủ điều kiện hoàn công công trình xây dựng và nghiệm thu đưa vào hoạt động thực hiện theo các quy định chuyên ngành, phụ thuộc vào từng lĩnh vực đầu tư của dự án. Tuy nhiên, khi bàn giao công trình xây dựng, nhà thầu thi công xây dựng phải giao cho chủ đầu tư các tài liệu gồm bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì công trình, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu cần thiết khác có liên quan. Trường hợp chưa bàn giao được công trình cho chủ quản lý sử dụng thì chủ đầu tư có trách nhiệm tạm thời quản lý, vận hành công trình xây dựng theo quy định tại khoản 4 Điều 124 Luật xây dựng năm 2014, được bổ sung bởi Điểm b Khoản 46 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020.

Như vậy, việc kinh doanh, quản lý và vận hành dự án được thực hiện theo quy định tại 125 Luật xây dựng năm 2014, được hướng dẫn bởi Mục 1 Chương III Nghị định 06/2021/NĐ-CP và Điều 126 Luật xây dựng năm 2014, được bổ sung bởi điểm d Khoản 47 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, được hướng dẫn bởi Mục 2 Chương III Nghị định 06/2021/NĐ-CP, ngày 26/1/2021 của Chính phủ và các văn bản pháp luật khác có liên quan.

»BÁO CHÍ ĐƯA TIN:

Báo Pháp Luật số 20 ngày 31/10 đăng tải ý kiến của Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám  đốc Công Ty Luật TNHH TGS