Đặt cọc mua dự án bất động sản hình thành trong tương lai có phù hợp với quy định của pháp luật không

Trong thời gian qua, hình thức mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai diễn ra rất sôi động trên thị trường bất động sản đặc biệt trong phân mảng thị trường nhà ở. Khung pháp lý về các giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai trong thời gian qua cũng đã có những bước phát triển đáng kể. Bắt đầu từ việc thừa nhận giao dịch cầm cố, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, chấp thuận các giao dịch mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai cho tới việc ban hành nhiều văn bản luật để điều chỉnh như Bộ luật dân sự năm 2015, Luật nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, … và một số các văn bản hướng dẫn thi hành khác.

Hiện nay, nhiều Dự án bất động sản hình thành trong tương lai thì Chủ đầu tư (CĐT) đưa ra tiêu chí nếu muốn mua dự án phải đặt cọc trước sau đó sẽ thanh toán phần còn lại dần theo tiến độ xây dựng. Như vậy, việc đặt cọc mua dự án bất động sản hình thành trong tương lai có phù hợp với quy định của pháp luật không?. Khi Chủ đầu tư ký kết hợp đồng bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai cho một đơn vị khác thì CĐT có được nhận tiền đặt cọc trước không? Và tiền này có thể dùng để thanh toán tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng cho khu thương mại và nhà ở không?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, thuộc Đoàn luật sư thành phố Hà Nội

Theo quy định tại khoản 4 Điều 63 Luật nhà ở năm 2014 thì Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng đặc cọc thuê khi việc cho thuê nhà ở xã hội hình thành trong tương lai đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng và đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý.

Việc ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở phải bảo đảm đúng đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội quy định tại Luật nhà ở. Sau khi nhà ở có đủ điều kiện theo quy định tại khoản 3 Điều 63 Luật nhà ở năm 2014 thì chủ đầu tư được ký hợp đồng thuê nhà ở với người đã ký hợp đồng đặt cọc.

Đối với dự án bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai mà CĐT đưa ra tiêu chí nếu muốn mua dự án phải đặt cọc trước sau đó sẽ thanh toán phần còn lại dần theo tiến độ xây dựng là không phù hợp với quy định của pháp luật. Bởi vì, theo quy định tại Điều 25 Luật nhà ở năm 2014 thì quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại không có quyền yêu cầu người muốn mua dự án phải đặt cọc trước sau đó sẽ thanh toán phần còn lại dần theo tiến độ xây dựng.

Tại Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định về việc thanh toán trong mua nhà hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Việc đặt cọc là để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng giữa các bên và sẽ không dùng để thanh toán tiền sử dụng đất và chi phí xây dựng dự án bất động sản. Tại Điều 69 Luật nhà ở năm 2014 quy định về vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại quy định: “1. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư; 2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; 3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; 4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam”. Bên cạnh đó, khoản 4 Điều 68 Luật Nhà ở 2014 thì tổ chức, cá nhân phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác.

Theo quy định trên, trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở thương mại có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở đó thì được huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; huy động vốn từ hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư hay huy động vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính với điều kiện phải sử dụng vốn đã huy động vào mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác.

Trên thực tế triển khai, vấn đề cơ bản khiến cho Chủ đầu tư rơi vào thế khó khi chứng minh giao dịch đặt cọc không phải là một biện pháp huy động vốn chính là việc đưa ra các bằng chứng xác thực về việc sử dụng khoản tiền đặt cọc. Do đó, cần có quy định rõ ràng hơn về việc xác định rõ Chủ đầu tư Dự án nhà ở nói riêng và Dự án bất động sản nói chung có được phép nhận đặt cọc của khách hàng hay không, nếu được phép thì Dự án cần thỏa mãn các điều kiện gì trước khi triển khai nhận đặt cọc của khách, cũng như giá trị tối đa của khoản đặt cọc.