Tổng hợp các tình huống về tranh chấp đất đai

Người bị khởi tố về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản có bị phong toả tài sản không?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Tại khoản 1 Điều 129 Bộ luật tố tụng hình sự năm 2015 quy định về phong tỏa tài khoản như sau:

“1. Phong tỏa tài khoản chỉ áp dụng đối với người bị buộc tội về tội mà Bộ luật hình sự quy định hình phạt tiền, bị tịch thu tài sản hoặc để bảo đảm bồi thường thiệt hại khi có căn cứ xác định người đó có tài khoản tại tổ chức tín dụng hoặc Kho bạc Nhà nước. Phong tỏa tài khoản cũng được áp dụng đối với tài khoản của người khác nếu có căn cứ cho rằng số tiền trong tài khoản đó liên quan đến hành vi phạm tội của người bị buộc tội”.

Theo đó, do “Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản” được quy định tại Điều 174 Bộ luật hình sự năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017 có quy định hình phạt tiền và tịch thu tài sản nên trong trường hợp có căn cứ xác định người bị khởi tố về tội danh trên có tài khoản tại tổ chức tín dụng hoặc Kho bạc Nhà nước thì cơ quan có thẩm quyền sẽ áp dụng biện pháp phong tỏa tài khoản. Tuy nhiên, chỉ phong tỏa số tiền trong tài khoản tương ứng với mức có thể bị phạt tiền, bị tịch thu tài sản hoặc bồi thường thiệt hại.

Hướng dẫn cách đòi lại mảnh đất đã bị người thân lén lút làm số đỏ

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Trường hợp bạn cho rằng thửa đất bạn đang sử dụng đã bị người thân lén lút cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không được sự đồng ý của bạn thì trường hợp này bạn có thể đòi lại theo hai hướng sau:

Thứ nhất, bạn có thể tiến hành khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cấp trái pháp luật.

Thứ hai, bạn có thể tiến hành khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền trong đó có yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khi tiến hành khởi kiện tại Tòa án, bạn phải tiến hành thu thập tài liệu, chứng cứ là hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất của gia đình bạn tại Văn phòng đăng ký đất đai và Ủy ban nhân dân xã nơi có đất để nộp cho Tòa án chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình.

Tùy vào từng trường hợp, để bảo vệ tốt nhất quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì bạn sẽ lựa chọn nên khởi kiện vụ án hành chính hay vụ án dân sự. Thông thường, nếu việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thông qua hình thức chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế và người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đang sinh sống trên thửa đất thì bạn nên lựa chọn tiến hành khởi kiện vụ án dân sự để bảo vệ tốt nhất và tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Trình tự, thủ tục khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền:

Bước 1: Bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện để nộp cho Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền.

Hồ sơ khởi kiện gồm:

• Đơn khởi kiện theo hướng dân sự/hành chính (theo mẫu);
• CMND/CCCD/Hộ chiếu và sổ hộ khẩu của người khởi kiện;
• Các tài liệu chứng cứ, chứng minh yêu cầu khởi kiện: Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đang tranh chấp.
• Các tài liệu khác có liên quan (nếu có).

Bước 2: Sau khi nhận được đơn của bạn thì Tòa án sẽ xem xét và xử lý đơn khởi kiện của bạn theo đúng quy định pháp luật. Trường hợp vụ án đủ điều kiện để thụ lý thì Tòa án sẽ ban hành Thông báo nộp tiền tạm ứng án phí.

Bước 3: Bạn sẽ tiến hành nộp tiền tạm ứng án phí tại Chi cục thi hành án dân sự để lấy Biên lai thu tiền và mang biên lai đó về nộp lại cho Tòa án để Tòa án thụ lý vụ án giải quyết theo quy định pháp luật.

Thời gian giải quyết vụ án là từ 4-6 tháng kể từ khi Tòa án thụ lý vụ án.

Thế chấp đất mà không thế chấp nhà thì xử lý tài sản bảo đảm như thế nào?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Tại Điều 325 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:

“1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản trên đất thì khi xử lý tài sản bảo đảm sẽ xảy ra 02 trường hợp sau:

• Nếu chủ sử dụng quyền sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

• Nếu chủ sử dụng quyền sử dụng đất mà không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình. Còn quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất đối với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba thì người thứ ba có phải nộp thuế không?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Tại khoản 5 Điều 402 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba là hợp đồng mà các bên giao kết hợp đồng đều phải thực hiện nghĩa vụ và người thứ ba được hưởng lợi ích từ việc thực hiện nghĩa vụ đó”. Theo đó, việc bạn và anh A thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bố mẹ bạn là người được nhận số tiền chuyển nhượng đó nên trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được xác định là hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba theo quy định pháp luật.

Căn cứ Khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 1 Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2012 quy định về thu nhập chịu thuế như sau:

“5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

1. a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;”

Theo đó, người có nghĩa vụ nộp thuế trong trường hợp này được xác định là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tức là bạn có nghĩa vụ nộp thuế, còn bố mẹ bạn không phải nộp. Số tiền bố mẹ bạn nhận được từ giao dịch giữa bạn với anh A sẽ được xác định là khoản tiền tặng cho.

Nhận nhà bao lâu thì sẽ được cấp sổ đỏ?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Theo quy định tại khoản 7 Điều 26 Luật nhà ở năm 2014 quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại như sau: “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này”.

Đồng thời, tại khoản 4 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”.

Theo đó, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà thì chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản/ chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Trường hợp quá thời hạn nêu trên mà chủ đầu tư không thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi “Tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 7 Điều 26 của Luật Nhà ở và khoản 4 Điều 13 của Luật kinh doanh bất động sản” theo quy định tại Điều 31 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính Phủ. Tùy theo thời gian chậm thực hiện mà mức xử phạt khác nhau từ bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến mức cao nhất là 1.000.000.000 đồng. Đồng thời, chủ đầu tư còn buộc phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là: “Buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định”.

Tặng cho nhà tình nghĩa có phải đáp ứng diện tích tách thửa tối thiểu không?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Căn cứ khoản 31 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau: “ Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương” Như vậy, khi tách thửa cần đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Như vậy, khi tách thửa cần đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa, không quy định về điều kiện tách thửa là đất phải thuộc quy hoạch.

Trình tự, thủ tục tách thửa như sau: Căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, Hồ sơ tách thửa sổ đỏ bao gồm:

– Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu số 11/ĐK

– Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

– Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu

– Sổ hộ khẩu gia đình

– Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn

Bộ hồ sơ nộp tại bộ phận một cửa nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính. Nếu chưa thành lập bộ phận một cửa thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu địa phương chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Căn cứ Khoản 2 Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm tiến hành các công việc:

– Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất

– Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa

– Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Uỷ ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.

Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Có được cấp lại sổ đỏ cho người đã mất không?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 điều 99 Luật đất đai năm 2013, thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp lại giấy chứng nhận đã bị mất.

Để thực hiện thủ tục cấp lại sổ đỏ, người thừa kế cần được công nhận là người sử dụng đất đối với mảnh đất này, hay nói cách khác là xác nhận quyền tài sản đối với di sản thừa kế, ở trường hợp này là quyền sử dụng đất đối với mảnh đất bằng việc khai nhận di sản thừa kế hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. theo đó, những người thừa kế theo pháp luật có thể thực hiện việc nhận thừa kế thông qua văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc văn bản khai nhận di sản thừa kế. cụ thể:

– Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế: Những người thừa kế theo pháp luật có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. trong đó, người thừa kế có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người khác.

– Văn bản khai nhận di sản thừa kế: Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản.

Việc khai nhận di sản thừa kế trong trường hợp mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

– Người thừa kế cần yêu cầu UBND cấp xã ( văn phòng đăng ký đất đai) xác nhận việc sở hữu quyền sử dụng đất đối với mảnh đất để văn phòng công chứng có cơ sở làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế.

– Nộp bộ hồ sơ yêu cầu công chứng tới văn phòng công chứng nơi có bất động sản. hồ sơ phải đầy đủ các giấy tờ, tài liệu theo quy định tại điều 40, điều 57 và 58 Luật công chứng năm 2014, bao gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng;

+ Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người yêu cầu công chứng;

+ Giấy chứng tử hoặc giấy tờ khác chứng minh người để lại di sản đã chết;

+ Dự thảo văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc VB khai nhận di sản thừa kế ( nếu có )

+ Các giấy tờ chứng minh nhận thân như CMND/CCCD… của người thừa kế…

+ Giấy tờ xác nhận của UBND xã về việc sở hữu mảnh đất

Sau khi thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hoặc văn bản khai nhận thừa kế xong, người thừa kế thực hiện thủ tục xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Cách phân chia tài sản xây trên đất của cha mẹ khi ly hôn?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Việc xây nhà trên đất của bố mẹ vợ hoặc bố mẹ chồng cho rất phở biến nhưng đôi khi sẽ xảy ra những tranh chấp khi ly hôn, nhất là việc tặng cho bằng lời nói. Vậy, xây nhà trên đất bố mẹ cho khi ly hôn giải quyết như thế nào?

Tùy thuộc vào việc quyền sử dụng đất, nhà ở là tài sản chung hay tài sản riêng mà phương án xử lý tài sản đó khi ly hôn sẽ khác nhau, cụ thể:

Trường hợp là tài sản chung:

Căn cứ khoản 1 điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014, nhà đất được xác định là tàn sản chung nếu thuộc trường hợp bố mẹ vợ tặng cho quyền sử dụng đất cho cả con gái và con rể và nhà ở được tạo lập bằng tiền lương, tiền công hoặc các tài sản chung khác của vợ chồng.

Căn cứ khoản 1, 2 Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, khi nhà đất là tài sản chung thì việc xử lý nhà đất đó do vợ chồng thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được thì sẽ chia đôi nhưng có tính đến công sức đóng góp của mỗi bên,… 

Nhà là tài sản chung, đất là tài sản riêng

* Xác định tài sản chung, tài sản riêng

Xác định tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng được Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định rõ, trong đó tại khoản 1 Điều 33 Luật này quy định như sau:

“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”.

Căn cứ theo quy định trên, nếu bố mẹ vợ tặng riêng quyền sử dụng đất cho con gái thì quyền sử dụng đất được xác định là tài sản riêng, nhà ở do vợ chồng xây dựng bằng tiền lương, tiền công hoặc các thu nhập khác của vợ chồng có được trong thời kỳ hôn nhân thì khi đó nhà ở được xác định là tài sản chung.

* Phương án chia tài sản khi ly hôn

– Đối với đất: Quyền sử dụng đất là tài sản riêng nên không phải chia.

– Đối với nhà ở: Việc xử lý nhà ở do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được về nguyên tắc sẽ chia đôi giá trị của căn nhà, có tính đến công sức đóng góp của mỗi bên, lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng,… (thông thường sẽ chia đôi giá trị căn nhà đó).

Mặc dù chia đôi giá trị tài sản nhưng trên thực tế thường sẽ không chia được bằng hiện vật (không chia đôi căn nhà) mà bên nào nhận nhà ở thì phải thanh toán cho bên còn lại phần giá trị được chia.

Nhà và đất là tài sản riêng

Căn cứ khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, nhà và đất là tài sản riêng của vợ xảy ra trong trường hợp bố mẹ vợ tặng riêng quyền sử dụng đất cho con gái, không tặng cho con rể và nhà ở được xây dựng bằng tiền hoặc tài sản riêng của vợ.

Khi ly hôn nếu thuộc trường hợp này thì toàn bộ nhà, đất sẽ là của vợ.

UBND xã không chịu xác nhận đất không có tranh chấp thì phải làm sao?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Căn cứ theo quy định tại điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy định về trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại cùng có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Như vậy, ủy ban nhân dân cấp xã là cơ quan có trách nhiệm xác minh nguồn gốc đất, xác nhận là đất không có tranh chấp, làm cơ sở để người dân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. do đó trong trường hợp Uỷ ban nhân dân không chịu xác nhận là đất không có tranh chấp, cũng không có văn bản nêu lý do thì bạn có quyền làm đơn kiến nghị Uỷ ban nhân dân xã nhanh chóng tiến hành thủ tục, còn trường hợp vẫn không được giải quyết thì bạn hoàn toàn có thể khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Bên bán đất không nộp thuế TNCN, bên mua có được cấp sổ đỏ không?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 điều 2 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007, khoản 5 điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 ( đã sửa đổi bổ sung tại Luật số 26/2012/QH13) và điểm c khoản 5 điều 2 thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lại là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Người có thu nhập là người có nghĩa vụ nộp thuế.

Như vậy, người bán nhà đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, vì là người có thu nhập. tuy nhiên, pháp luật không cấm các bên thỏa thuận về người nộp thuế. Có các trường hợp như sau:

Trong trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng không quy định về việc thỏa thuận bên nào là bên chịu thuế

Trong trường hợp này, người có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân là bên chuyển nhượng ( bên bán) vì bên chuyển nhượng là bên có thu nhập từ việc bán nhà đất. bên nhận chuyển nhượng có thể yêu cầu bên chuyển nhượng làm văn bản ủy quyền để bên nhận chuyển nhượng nộp thay bên chuyển nhượng khoản tiền này.

Trong trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng quy định cụ thể bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân

Trong trường hợp này, bạn có thể gửi đơn đến Tòa án nơi bên chuyển nhượng cư trú để yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng, yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng ( bao gồm cả nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính với mảnh đất chuyển nhượng ) và bạn cũng có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại với những thiệt hại phát sinh do anh A chậm thực hiện nghĩa vụ

Mua đất khi chưa có giấy chứng nhận có bị tuyên giao dịch vô hiệu?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013:

– Có giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013).

– Đất không có tranh chấp.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực (theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai). Theo khoản 2 Điều 117 Bộ luật dân sự cũng quy định rằng: “2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.

Từ những căn cứ nêu trên có thế nói rằng mua bán, nhận chuyển nhượng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sừ dụng đất rất có thể sẽ bị tuyên giao dịch vô hiệu.

Tuy nhiên vẫn có những trường hợp mua bán đất khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng cũng không bị coi là vô hiệu. Cụ thể như trường hợp nhận thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền khi chỉ cần có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Xin giấy phép xây dựng có cần phải nộp sổ đỏ bản gốc?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Hồ sơ đề nghị cấp giấp phép xây dựng mới được áp dụng theo quy định tại Điều 95 Luật xây dựng 2014. Tùy thuộc vào loại công trình nhưng những giấy tờ cơ bản sẽ bao gồm:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

– Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; 

– Bản vẽ thiết kế xây dựng;

Ngoài ra, còn có những giấy tờ khác tùy theo công trình như: Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề; Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư và Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm, chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ trì thiết kế Đối với công trình không theo tuyến…

Từ những quy định nêu trên có thể khẳng định rằng việc xin giấy phép xây dựng không cần phải nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) mà chỉ phải nộp Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Bản sao Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Đặt cọc nhờ người khác mua đất được không?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Điều 328 Bộ Luật dân sự quy định về đặt cọc như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy thì việc đặt cọc để mua đất là hoàn toàn hợp pháp. Không những thế, pháp luật còn quy định cả về phương thức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc.

Tuy nhiên, cũng cần phải có những lưu ý. Bởi lẽ, người đặt cọc lại không phải là người mua thực sự mà chỉ là người trung gian thực hiện giao địch mua bán. Để cho việc giao dịch diễn ra thuận lợi cũng như không phát sinh thêm các vấn đề pháp lý sau này thì nên có sự thỏa thuận giữa người đặt cọc và người nhờ đặt cọc. Cụ thế là hai người có thể có văn bản để chứng minh việc đặt cọc hộ như văn bản ủy quyền về việc đặt cọc mua đất để đảm bảo tính pháp lý cho giao dịch.

Sổ đỏ không có sơ đồ thửa đất có phải sổ thật không?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm có:

– Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

– Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

– Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;

– Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;

– Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận;

– Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Tuy nhiên cũng phải xem về khoảng thời gian được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi lẽ các nội dung nêu trên mới được Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định và áp dụng qua Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014. Đối với các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trước đó khi chưa được quy định về Mẫu Giấy chứng nhận thì có thể thiếu thông tin nhưng vẫn là Giấy chứng nhận hợp pháp.

Khi nào hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Theo quy định tại Điều 121 Bộ luật dân sự năm 2015, giao dịch không đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì bị coi là giao dịch vô hiệu.

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
2. a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
3. b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
4. c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
5. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Ngoài ra, giao dịch dân sự còn có thể bị coi là vô hiệu nếu vi phạm các quy định từ Điều 123 đến Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015.

Hợp đồng đặt cọc là một trong loại hình của giao dịch dân sự, do vậy, một hợp đồng đặt cọc bị coi là vô hiệu nếu không đáp ứng được các quy định tại các Điều luật trên.

Phải làm gì khi nhà hàng xóm xây nhà bịt kín cửa phụ?

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định quyền về lối đi qua

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Như vậy, trong trường hợp lối đi cửa phụ nhà bạn không phải là lối đi duy nhất thì bạn sẽ không có quyền yêu cầu hàng xóm nhượng lại lối đi phụ đó hoặc mở một lối đi hợp lý cho nhà bạn. Còn trong trường hợp bức tường bịt hết lối đi, nếu bạn không thương lượng được thì có thể khởi kiện, yêu cầu tòa án buộc nhà hàng xóm phải nhượng lại lối đi cho mình với mức giá phù hợp. Đây là quyền của bạn được pháp luật bảo vệ.

Bồi thường khi nhà ở nằm trong khu vực đường dây điện 500kv

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Căn cứ theo Điều 20 Nghị định 51/2020/NĐ-CP “Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 14/2014/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật điện lực về an toàn điện” quy định:

“Điều 20. Bồi thường, hỗ trợ đối với nhà ở, công trình ngoài hành lang bảo vệ an toàn lưới điện cao áp

Nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân nằm ngoài hành lang bảo vệ an toàn lưới điện cao áp và thuộc khu vực có cường độ điện trường lớn hơn quy định tại khoản 4 Điều 13 Nghị định số 14/2014/NĐ-CP thì chủ sở hữu nhà ở, công trình được bồi thường, hỗ trợ để di dời như đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt nằm trong hành lang bảo vệ an toàn lưới điện cao áp phải giải tỏa theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân nằm ngoài hành lang bảo vệ an toàn và giữa hai đường dây dẫn điện trên không điện áp 500 kV, có khoảng cách theo phương nằm ngang giữa hai dây dẫn pha ngoài cùng gần nhất của hai đường dây nhỏ hơn hoặc bằng 60 mét thì chủ sở hữu nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt được lựa chọn một trong hai hình thức xử lý sau:

a) Được bồi thường, hỗ trợ để di dời như như đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt nằm trong hành lang bảo vệ an toàn lưới điện cao áp phải giải tỏa theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

b) Nếu không có nhu cầu di dời thì phải có văn bản đề nghị được ở lại gửi Ủy ban nhân dân cấp huyện trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày có thông báo thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền để đầu tư xây dựng đường dây 500 kV xây dựng sau và được bồi thường đất, nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt theo quy định tại điểm a khoản 12 Điều 1 Nghị định này.”

Như vậy, trường hợp của bạn đáp ứng điều kiện để đươc Nhà nước bồi thường, hỗ trợ hạn chế khả năng sử dụng đất trong khu vực đường dây điện 500kV.

Mức bồi thường về việc hỗ trợ đối với nhà ở, công trình ngoài hành lang bảo vệ an toàn lưới điện cao áp được quy định cụ thể tại Luật Đất đai 2013 và theo mức giá theo từng thời điểm, vị trí đất phù hợp với quy định pháp luật.

Thủ tục tặng cho đất đai cho con khi con đang ở nước ngoài

Luật sư Nguyễn Văn Tuấn – Giám đốc Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội:

Điều 169 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền được nhận quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cụ thể, người Việt Nam ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau:

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất.

Thủ tục tặng cho được thực hiện thông qua các bước sau:

Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang định cư ở nước ngoài và lãnh sự quán Việt Nam tại nước ngoài không có chức năng chứng thực hợp đồng, giao dịch. Do đó, người nhận chuyển nhượng phải ủy quyền cho một người ở Việt Nam để nhận tặng cho nhà đất và thực hiện thủ tục thay, thông qua các bước sau:

• Công chứng, chứng thực Hợp đồng tặng cho tại Văn phòng công chứng nhà nước hoặc Văn phòng công chứng tư có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà đất.
• Đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai: Người được ủy quyền nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thuộc quận, huyện, thị xã nơi có đất đề nghị sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Thực hiện các thủ tục thuế: Khi thực hiện thủ tục tặng cho đất đai, ngoài phí công chứng phải trả cho tổ chức công chứng thì phải nộp thêm các khoản tiền như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và lệ phí khác…

Sau khi hoàn thành các thủ tục nói trên, theo Giấy hẹn của Cơ quan chức năng, bạn sẽ hoàn thành thủ tục tặng cho đất đai cho con bạn đang định cư ở nước ngoài.