Tổng hợp các tình huống về pháp luật đất đai tháng 7/2022

Bị sai tên trong bìa đỏ đất nông nghiệp đã hết hạn sử dụng thì có làm thủ tục đính chính được không?

Anh chị cho tôi hỏi bị sai tên trong bìa đỏ đất nông nghiệp, hiện nay đất nông nghiệp đã hết hạn sử dụng thì có làm thủ tục đính chính sai tên được không? Tôi cảm ơn!

Trong trường hợp đất nông nghiệp của gia đình bạn đã hết thời hạn sử dụng và bị sai tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trước tiên, bạn phải làm thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp trước rồi mới thực hiện được thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bị sai tên. Cụ thể:

Thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp

Theo quy định tại khoản 1 Điều 126 Luật đất đai năm 2013 và khoản 2 Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết Luật đất đai có quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, nếu gia đình bạn vẫn đang trực tiếp canh tác, sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận quyền sử dụng đất thì khi hết thời hạn sử dụng đất bạn không cần làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất mà vẫn tiếp tục sử dụng đất với thời hạn 50 năm. Tuy nhiên, do bạn đang cần làm thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bị sai tên thì bạn phải thực hiện thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất theo thủ tục chung được quy định tại Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

Bước 1: Bạn sẽ nộp 01 bộ hồ sơ xin xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp tại cơ quan Tài nguyên và Môi trường. Hồ sơ gồm có:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Bước 2: Thẩm định nhu cầu sử dụng đất của người xin gia hạn đất hết thời hạn sử dụng.

Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;

Bước 3: Trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thời gian thực hiện thủ tục hành chính đất đai liên quan tới vấn đề gian hạn thời gian sử dụng đất sẽ không quá 07 ngày.

Thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp do bị sai tên

Sau khi hoàn tất thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp như mục 1 nêu trên thì bạn hoàn toàn có quyền thực hiện tiếp thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp do bị sai tên theo quy định tại khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2013 và Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ. Cụ thể:

Bước 1: Bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất. Hồ sơ gồm có:

• Đơn đề nghị được đính chính;
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Bản chính);
• Giấy tờ chứng minh về việc sai tên: Giấy khai sinh, sổ hộ khẩu,… (Bản sao);

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 3: Trả kết quả

Khi đến nhận kết quả, người nhận phải xuất trình giấy biên nhận hồ sơ. Bộ phận trả kết quả kiểm tra giấy biên nhận hồ sơ, giấy giới thiệu và giấy uỷ quyền (nếu có), hướng dẫn người nhận kết quả nộp phí, lệ phí, yêu cầu người đến nhận ký nhận vào sổ theo dõi và trả kết quả cho người đến nhận.

Thời gian thực hiện đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không quá 10 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Nhà đang trả góp có phải là di sản thừa kế? Xử lý thế nào khi người mua nhà trả góp chết mà người nhận thừa kế không đủ khả năng tiếp tục trả góp?

Xin chào ban tư vấn. Tôi có câu hỏi mong được ban tư vấn giúp tôi hỗ trợ giải đáp. Tôi muốn được hỏi rằng người mua nhà ở trả góp chết mà người nhận thừa kế không đủ khả năng trả góp tiếp tục thì phải xử lý như thế nào? Mong sớm nhận được phản hồi từ ban tư vấn. Cảm ơn ban tư vấn rất nhiều?

Tại khoản 2 Điều 125 Luật nhà ở năm 2014 quy định về việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần như sau: “2. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ tiền mua nhà cho bên bán.”

Theo đó, trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần nếu người mua nhà chết thì người thừa kế hợp pháp sẽ thực hiện tiếp các quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở đối với bên bán. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 615 Bộ luật dân sự năm 2015 thì những người hưởng thừa kế chỉ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Theo đó, nếu di sản của người mua nhà để lại không đủ để thực hiện nghĩa vụ về tài sản thì những người thừa kế hợp pháp không phải thực hiện nghĩa vụ trả chậm, trả dần đối với tiền mua nhà ở.

Tại khoản 3 Điều 125 Luật nhà ở năm 2014 quy định: “Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó”.

Chính vì vậy, trong trường hợp những người thừa kế của bên mua không đủ khả năng trả góp tiền mua nhà ở thì họ sẽ tiến hành thỏa thuận, trao đổi với bên bán về việc trả lại nhà ở này và phải được sự đồng ý của bên bán. Khi đó, thống nhất được phương án trả lại nhà thì 2 bên sẽ thỏa thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó.

Thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính của Ủy ban nhân dân cấp xã trong lĩnh vực đất đai quy định như thế nào?

Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai ra sao? Cho tôi hỏi thêm có văn bản nào quy định chi tiết về thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp xã trong lĩnh vực đất đai không? Căn cứ pháp lý, cảm ơn!

Về thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 6 Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2012, sửa đổi bổ sung năm 2020:

“a) Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là 01 năm, trừ các trường hợp sau đây:

Vi phạm hành chính về kế toán; hóa đơn; phí, lệ phí; kinh doanh bảo hiểm; quản lý giá; chứng khoán; sở hữu trí tuệ; xây dựng; thủy sản; lâm nghiệp; điều tra, quy hoạch, thăm dò, khai thác, sử dụng nguồn tài nguyên nước; hoạt động dầu khí và hoạt động khoáng sản khác; bảo vệ môi trường; năng lượng nguyên tử; quản lý, phát triển nhà và công sở; đất đai; đê điều; báo chí; xuất bản; sản xuất, xuất khẩu, nhập khẩu, kinh doanh hàng hóa; sản xuất, buôn bán hàng cấm, hàng giả; quản lý lao động ngoài nước thì thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là 02 năm.”

Đồng thời, tại khoản 1 Điều 4 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ quy định như sau:  “Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm”.

Như vậy, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 02 năm và thời điểm để tính thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được xác định như sau:

• Đối với hành vi vi phạm hành chính đã kết thúc quy định tại khoản 3 Điều 4 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP thì thời hiệu được tính từ thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm;
• Đối với hành vi vi phạm hành chính đang được thực hiện quy định tại khoản 4 Điều 4 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP thì thời hiệu được tính từ thời điểm người có thẩm quyền thi hành công vụ phát hiện hành vi vi phạm.

Thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính của Ủy ban nhân dân cấp xã trong lĩnh vực đất đai

Tại khoản 1 Điều 38 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ quy định rõ Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã trong việc xử phạt vi phạm hành chính như sau: Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có quyền:

• Phạt cảnh cáo;
• Phạt tiền đến 5.000.000 đồng;
• Tịch thu các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng trong việc sử dụng đất;
• Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

Việt kiều đã thôi quốc tịch Việt Nam có được mua nhà ở tại Việt Nam không? Việt kiều muốn mua nhà ở tại Việt Nam cần đáp ứng điều kiện nào?

Cho tôi hỏi Việt kiều đã thôi quốc tịch Việt Nam có được mua nhà ở tại Việt Nam không? Tôi có người bạn là Việt kiều, thôi quốc tịch Việt Nam, nhưng muốn mua nhà ở tại Đà Nẵng. Vậy bạn tôi có được mua không?

Căn cứ quy định tại điều 159 Luật nhà ở năm 2014 quy định các đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân, tổ chức nước ngoài như sau:

“1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.”

Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn của bạn muốn mua nhà ở Đà Nẵng thì được mua nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ

Chủ đầu tư đã bàn giao nhà chung cư nhưng chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có được chuyển nhượng lại cho bên thứ ba không?

Công ty chúng tôi là chủ đầu tư có bán căn hộ chung cư nhưng vào tháng 5/2017 mới có sổ hồng. Trong tháng 05/2016 công ty chúng tôi có chuyển nhượng cho khách hàng A, đã nhận đủ 95% tiền nhà và đã bàn giao căn chung cư đó. Nay khách hàng A muốn chuyển nhượng lại căn chung cư này cho bên thứ ba là khách hàng B. Vậy cho tôi hỏi thủ tục chuyển nhượng trong trường hợp này như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 4 điều 13 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận”.

Như vậy, chủ đầu tư phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao cho người mua, trừ trường hợp bên mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận

Như vậy, trong trường hợp của bạn, trước tiên cần làm rõ là đã làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho người mua hay chưa, nếu đã nộp hồ sơ lên cơ quan nhà nước thì hiện tại sẽ không thể chuyển nhượng hợp đồng này mà phải chờ cho đến khi có giấy chứng nhận thì mới có thể chuyển nhượng. trường hợp chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì có thể thực hiện chuyển nhượng theo quy định dưới đây.

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư được quy định như thế nào?

Căn cứ theo Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:

“1. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

…

3. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. …”

Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư thực hiện như thế nào?

Theo Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định:

“Điều 33. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 34 của Thông tư này. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.

…

Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng…

Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi thì phải thực hiện các thủ tục tương tự như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

a) Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư;…

b) Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

…”

Xác định giá trị trong hợp đồng mua bán đất (giao dịch dân sự) như thế nào? Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự ra sao?

Xác định giá trị trong hợp đồng mua bán đất (giao dịch dân sự) như thế nào? Anh mua bán đất, khi ký hồ sơ tại Ủy ban nhân dân phường. Nhưng ở phường ghi giá trị mua bán đất theo quy định tính thuế của nhà nước là bao nhiêu tiền trên một m2. Mà Chủ tịch phường bắt ghi giá trị thực tiền mua bán đất giữa 2 bên vào trong hồ sơ, thì mới chịu ký. Khi anh thắc mắc, thì bảo có văn bản của ủy ban nhân dân thành phố và thuế thành phố quy định vậy?

Trả lời:

Xác định giá trị trong hợp đồng mua bán đất như thế nào?

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thì giá được hiểu là giá trị đối với đối tượng của hợp đồng. Gía của hợp đồng do hai bên tự thỏa thuận. Trong điều khoản về giá thường đi kèm với thỏa thuận phương thức thanh toán. Các bên trong hợp đồng có thể tùy chọn phương thức thanh toán cho phù hợp.

• Như vậy, giá trị trong hợp đồng mua bán đất là giá trị cho bên bán và bên mua tự thỏa thuận. Việc mua bán đất phụ thuộc vào sự thỏa thuận về giá của hai bên.
• Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

Căn cứ theo tại Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Như vậy, một giao dịch dân sự muốn có hiệu lực pháp luật thì phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện vè mặt hình thức và nội dung của giao dịch dân sự trên.

Có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất không? Và điều kiện để được cấp trong trường hợp này là gì?

Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất theo quy định mới nhất là gì? Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Khoản 1 Điều 99 Luật đất đai quy định về Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

1. a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

1. b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
2. c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
3. d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

1. e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
2. g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
3. h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
4. i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

1. k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.”

Trong trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai. Cụ thể:

Trường hợp người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện:

– Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.

– Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;

– Trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn;

– Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Trường hợp người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện:

– Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.

– Đất đang sử dụng không vi phạm pháp luật về đất đai.

– Được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch tại địa phương.

Xây nhà ở phần đất nằm trên 2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau thì có được không?

Vợ chồng chúng tôi có 2 mảnh đất cạnh nhau, 1 mảnh do vợ tôi đứng tên, mảnh còn lại là cả 2 vợ chồng. Nay muốn xây nhà trên đó, mà phần đất muốn xây thì lại nằm trên cả 2 phần đất. Vậy giờ phải làm sao, có phải hợp thửa không? Khi hợp thửa rồi thì ai sẽ đứng tên?

Khoản 1 Điều 170 Luật đất đai quy định về Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau:” Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Vì mỗi thửa đất đều có ranh giới riêng được Nhà nước công nhận, nên theo quy định trên việc bạn muốn xây dựng nhà giữa hai thửa đất là trái với quy định của pháp luật. Do đó, để có thể xây dựng nhà giữa hai thửa đất thì bạn phải tiến hành hợp hai thửa đất thành một.

Trong trường hợp không muốn hợp thửa thì bạn phải có một văn bản thỏa thuận giữa hai vợ chồng về việc xây nhà trên đất của vợ (do 1 thửa đất chỉ đúng tên vợ) theo đúng quy định tại Khoản 4 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Về vấn đề ai đứng tên sau khi hợp thửa thì theo quy định tại Điều 34 Luật hôn nhân & gia đình và Điều 12 Nghị định 126/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành luật hôn nhân và gia đình, sau khi hợp thửa vợ chồng có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên cả hai vợ chồng hoặc có thể thỏa thuận ghi tên một trong hai người trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì có được nhận chuyển nhượng đối với đất trồng lúa không?

Trường hợp không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì có được nhận chuyển nhượng đối với đất trồng lúa không? Căn cứ xác định trực tiếp sản xuất nông nghiệp? Và cơ quan nào có thẩm quyền xác định người trực tiếp sản xuất nông nghiệp?

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai, người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng khi có đủ các điều kiện:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Tuy nhiên, tại Khoản 3 Điều 191 Luật đất đai quy định rằng: “3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.”

Như vậy theo quy định nêu trên thì hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

Căn cứ để xác định trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định tại Khoản 2, 3 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT như sau: “

2. Các căn cứ để xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp:

a) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;

b) Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;

c) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;

d) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật Đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này.

Căn cứ xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp:

a) Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;

b) Có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;

c) Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;

d) Trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình theo quy định tại Điều 54 của Luật Đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình thì chỉ căn cứ quy định tại Điểm b Khoản này. “

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, UBND cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú là cơ quan có thẩm quyền xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Hộ gia đình và cá nhân có được truy cập khai thác thông tin về hồ sơ địa chính đất quốc phòng hay không?

Tôi có thắc mắc như này, hộ gia đình, cá nhân khi khai thác thông tin dữ liệu đất đai trên mạng internet, cổng thông tin đất đai phải đăng ký và được cấp quyền truy cập, khai thác dữ liệu từ hệ thống thông tin đất đai. Vậy cho tôi hỏi hộ gia đình, cá nhân có được khai thác thông tin về hồ sơ địa chính đất quốc phòng hay không?

Theo khoản 3 Điều 13 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành:

“Điều 13. Những trường hợp không cung cấp dữ liệu

1. Văn bản, phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu mà nội dung không rõ ràng, cụ thể; yêu cầu cung cấp dữ liệu thuộc phạm vi bí mật nhà nước không đúng quy định.
2. Văn bản yêu cầu không có chữ ký của người có thẩm quyền và đóng dấu xác nhận đối với tổ chức; phiếu yêu cầu không có chữ ký, tên và địa chỉ cụ thể của cá nhân yêu cầu cung cấp dữ liệu.
3. Mục đích sử dụng dữ liệu không phù hợp theo quy định của pháp luật.
4. Không thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Theo Khoản 1 Điều 2 Luật Bảo vệ bí mật Nhà nước năm 2018, khái niệm “Bí mật nhà nước” được hiểu là thông tin có nội dung quan trọng do người đứng đầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền xác định căn cứ vào quy định của Luật này, chưa công khai, nếu bị lộ, bị mất có thể gây nguy hại đến lợi ích quốc gia, dân tộc. Như vậy, thông tin về hồ sơ địa chính đất quốc phòng thường là thông tin bí mật nhà nước.

Hộ gia đình mà khai thác thông tin đất quốc phòng thì sẽ không được xem là có mục đích sử dụng dữ liệu phù hợp theo khoản 3 nêu trên. Do đó, hộ gia đình không được khai thác thông tin về hồ sơ địa chính đất quốc phòng.

Xác định mục đích sử dụng đất quy định như thế nào? Đất ở được định nghĩa theo quy định của pháp luật ra sao?

Tôi muốn hỏi về việc sử dụng đất, khi đất mà không ở, không đăng ký thường trú tại đó có được xem là đất ở không? Làm thế nào để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở?

Định nghĩa “đất ở” theo quy định pháp luật

Theo khoản 2.1 Mục I Phụ lục 01 ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định:

“2.1 Đất ở-OTC

Đất ở là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở. Trường hợp thửa đất có vườn ao gắn liền với nhà ở mà chưa được công nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định tạm thời bằng hạn mức giao đất ở mới theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

Trường hợp đất ở có kết hợp sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (kể cả nhà chung cư có mục đích hỗn hợp) thì ngoài việc thống kê theo mục đích đất ở phải thống kê cả mục đích phụ là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, theo mục đích đất ở phải thống kê cả mục đích phụ là đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.”

Như vậy, đất ở là đất để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho đời sống và vườn, ao gắn liền với nhà ở đã được công nhận là đất ở.

Xác định mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Việc xác định đất có mục đích sử dụng đất là đất ở hay không căn cứ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.

Việc chị có xây dựng nhà hay không, có đăng ký thường trú tại thửa đất đó hay không không ảnh hưởng đến mục đích sử dụng đất.

Làm thế nào để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở

Để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh/chị cần chuẩn bị hồ sơ sau:

– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

– Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

– Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.